「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はオフィスでも有効?

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はオフィスでも有効?

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は国土交通省がまとめた、民間賃貸住宅についての賃貸借契約における原状回復に関するトラブルを未然に防止するための一般的なルールです。

民間賃貸住宅において、退去時に借主、貸主のどちらの負担で原状回復を行なうのかというトラブルが急増したため、国土交通省が平成10年に民間賃貸住宅の賃貸借契約における指針「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定しています。

原因は、多くが入居時の賃貸借契約時に原状回復時の費用負担について詳細な取り決めをしていなかったことにあります。

その後、平成16年に改訂、平成23年に再改訂され、裁判事例及びQ&Aの追加などが行われました。

このガイドラインの利用にあたっては注意点があります。

  • 賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定している。
  • 賃貸借契約締結時において参考にする。
  • すでに賃貸借契約を行っている場合は、現在の契約書が有効なものなので、契約内容に沿った取り扱いが原則だが、条文が曖昧な場合、契約締結時に何か問題がある場合に参考にする。

ということです。これはすなわち、

  • オフィスの原状回復には沿っていない
  • 賃貸借契約を結ぶ前に、契約内容がおかしくないか確認する
  • 現在の契約が有効なので、必ずしもガイドライン通りになるわけではない

ということになります。

ただ、オフィス原状回復に関するガイドラインではないにしろ、原状回復というものがどういう考えのもと行われるべきか、という部分はオフィスの原状回復にも通ずる部分はありますので、簡単に紹介致します。

原状回復とは

賃借人の原状回復義務の「原状」とは、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではありません。
正しくは、善管注意義務違反による損耗・毀損がある場合に、善管注意義務違反がなかった状態に戻せばいいということです。

※善管注意義務違反とは一般的・客観的に要求される程度の注意をしなければならないという注意義務のことです。

過去の判例では「通常の使用収益に伴って生じる自然的損耗は別として、賃借人の保管義務違反等その責に帰すべき事由によって加えた毀損について原状に復せしむ義務」としています。

「原状」の意味をこのように考える理由は、経年変化・通常使用による自然損耗(通常損耗)等の復旧費用は、賃料に含まれており、これをも賃借人に負担させると賃料の二重取りになる、ということからです。

負担対象範囲について

毀損部分と補修簡所にギャップがある場合があります。たとえば、ふすまの一部を破いたとしても、破いた部分だけを補修することは不可能です。このような場合には、賃貸人と賃借人間で不公平にならないように分担すべきとされています。
具体的には、フローリングについては毀損部分のみ、ふすま、障子、畳表については1 枚単位で賃借人が負担するのが妥当です。

オフィスの原状回復にも通ずる部分

このように通常損耗の判断や毀損部分の範囲の特定に関してはオフィスの原状回復にも通ずる部分があります。

例えば、通常損耗部分の修繕費が見積もりに含まれている、床・壁・天井などの一部毀損の場合に、全面張替えでの見積もりが出てくる、等はオフィスの原状回復でも起こりうる事例ですので気をつける必要があるでしょう。

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