オフィスの原状回復費を劇的に削減するための3つのポイント

オフィスの原状回復費を劇的に削減するための3つのポイント

オフィス、事務所の移転の際に義務として発生する「原状回復」。 この原状回復の費用の見積もりを見て、「高い!」という印象を持たれませんでしたか?

高いと感じつつも、泣く泣く見積もり通りの金額を支払っている企業がたくさんあるのです。

しかし、少なくとも今このサイトをご覧のあなたには、「このままではいけない」「少しでも安くしたい」といった意識があるはずです。

この原状回復費.comで

  • 原状回復とは一体何なのか?
  • 何が原因で高くなるのか?
  • 何をポイントとして気をつけるべきか?

を正しく理解し、オフィスの原状回復費を削減するためのアクションを起こしましょう。  

 

原状回復とは?

 

 

原状回復とは、ある事情によってもたらされた 現在の状態を、本来の状態に戻すことです。

例えば、賃貸契約を解除する場合は、物件を「原状に回復して」明け渡さならければならない旨が規定されているのが通常です。

これによって、賃借人(テナント)は、賃貸契約締結以前の状態に物件を回復させる義務を負います。 また、これを原状回復義務と呼びます。  

 

ポイント1:オフィスの原状回復費はなぜ高いのか?

 

 

原状回復工事費用が想定以上に高く見積もられてくる理由は、実はすごくシンプルです。

  • 工事範囲が不明確
  • 業者が重複する構造
  • 賃借人(テナント)のリテラシーの低さ

工事範囲が不明確

本来、原状回復を行う必要のない部分が、原状回復工事範囲として見積もられているケースです。

    1. 共有部分も含まれてしまっている
    2. 部分修繕のはずが全面修繕になってしまっている
    3. 通常損耗も含まれてしまっている

1.共有部分も含まれてしまっている

例えばトイレやエレベーターホールなどが含まれているケースです。これら共有部分は本来、賃借人(テナント)が費用負担をする場所ではありません。

2.部分修繕のはずが全面修繕に

天井や床の修繕が必要な場合、一部箇所の修繕を行えばよいのに、全面張替えとして見積もられていることがあるります。

3.通常損耗も含まれてしまっている

通常利用で発生した損耗のことを通常損耗と呼びます。カーペットや壁紙の汚れなどです。

オフィスとして利用している以上、通常損耗は必ず発生するため、賃借人(テナント)が費用負担をしなくても良い場合があります。ただ、賃貸借契約上、通常損耗義務とされている場合にはこの限りではありません。  

重複構造

原状回復工事はビルオーナー自身で行うわけではありません。

ビルオーナーから発注を受けた工事業者(ゼネコン)が、自分たちでは工事を行わずに下請け業者に発注を行います。

しかし実態としては、下請け業者は、さらに孫請け業者に、そして職人や技能士に仕事を発注する、という構造になっています。

各業者がマージンを抜いていくため、トータルコストが高くなってしまうのです。この構造を重複構造と呼びます。  

賃借人(テナント)のリテラシーの低さ

賃借人(テナント)が建築や不動産などの知識を持ち合わせていることはほぼありません。

いざ原状回復工事の見積もりが出てきても、その項目を見てその工事がほんとうに必要なのか、単価が適正なのかまでは、素人には判断できません。

第三者が適正な単価なのかを判断することも指摘することもないため、実際には工事業者の言い値で金額が決まってしまいます。

賃貸借契約書の中で原状回復の指定工事業者が決まっていることも多く、競争原理が働かないため、自然と高い見積金額が出てきてしまうのです。  

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ポイント2:原状回復費は削減できるのか?

 

 

原状回復費が削減できるかどうかは、前項の高くなってしまう原因に対して、正しい知識とノウハウを持ち合わせているかという点が重要になります。  

工事範囲、責任範囲の定義付けを明確にします。

工事範囲が曖昧な見積もりは、現地確認をせずに作られた見積もりです。 専門家チームが現地確認を行い工事範囲の明確な定義付け、関連書類を確認して責任範囲の定義付けを行います。

壁紙やパーテーション、天井、床、カーペットなどの内装に原状回復が必要になった時、一部箇所の修繕でまかなえると思える場合でも、「全面張替え」という施工内容の見積もりが出てくることがあります。

また、そもそも法的には天井も床も電気設備なども全て賃貸人(ビルオーナー)の資産であり、通常の損耗の場合であれば賃借人(テナント)が費用負担をする必要が無い場合がありますので、費用削減の余地が大いにあることがわかります。    

重複構造は解決できる

原状回復費.comではCM(コンストラクション・マネジメント)という方式を取っております。

発注者の立場に立つ代理人として、価格交渉、資材調達、施工管理など、工事・コスト・工程をまとめて管理することができるためです。 発注プロセスや費用項目の透明化を図ることができ、従来の重複構造のような、余計にかかっていた流通コストを削減することが可能になります。  

専門知識については各分野の専門家チームにお任せ!

原状回復費.comは、1,000件以上の原状回復費の削減を実現してきた、宅地建物取引士、弁護士、公認会計士、建築士などのプロ集団です。

原状回復費の交渉については、我々に全てお任せいただいて、全く問題ありません。 100坪未満から900坪のオフィスまで対応してきた実績があり、平均すると1社あたり約35%の原状回復費の削減に成功しています。    

原状回復のガイドラインについて 「原状回復費用」の範囲や金額に関しては賃貸人と賃借人の考え方が異なることが多く、トラブルとなるケースが増えたため、平成10年3月、当時の建設省が原状回復に関する裁判例等を集約して、原状回復に関する費用負担等のルールに関するガイドラインを公表しました。 平成16年2月にも裁判の判例を踏まえた更新が行われ、平成23年8月にはガイドラインのより一層の具体化を行い、原状回復のガイドラインを再改訂しました。 原状回復のガイドラインには、 「賃借人(テナント)の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の私用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」 と記載があり、明らかに通常使用の結果とはいえない損耗、毀損に関しては賃借人(テナント)が原状回復費を持つ、ということが明記されています。 すなわちこれは、原状回復とは「ただ単に賃借人(テナント)が借りた当時の状態に戻すものではない」ということを明確にし、通常損耗の範囲の修繕費用は賃貸人(ビルオーナー)の負担であるということを示しています。

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ポイント3:原状回復費削減交渉はトラブルにならないのか?

 

 

原状回復費の削減コンサルティングを依頼して、ビルオーナーやビル管理会社とトラブルになることはまずありません。

我々は法務、税務、建築の士業の集団ですので、トラブルになるような強引な値引き要求は絶対に行いません。 国が行う入札については基準単価というものが明記されています。 この基準単価を用い、適正な見積もり条件の元で原状回復調査報告書(見積書)を作成して交渉を行います。

あくまでもテナント側の極めて正当な権利を主張する、というスタンスで活動していますので、賃貸人(ビルオーナー)、管理会社とも円満な合意をすることができますトラブル防止・円滑な交渉のために、弁護士の力を借りることが重要です。  

 

原状回復費用のことでお困りなら今すぐご連絡ください。

原状回復費無料相談サービスはこちら原状回復費.comでは無料相談を受付中です。お電話でもメールでも構いません。

特に、オフィスの退去日が決まっている場合、時間がありません。

時間が少なくなってくると、削減できる内容も金額も変わってきます。

無駄なコストを支払わないためにも、ぜひ一度無料で相談していただくことをお勧めします。  

 

オフィスの原状回復費に関する無料相談受付中

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