オフィスの原状回復費用の相場はどれくらい?

オフィスの原状回復費用の相場はどれくらい?

オフィスの原状回復工事の費用の見積もり相場はどれくらいなのでしょうか。

いくつか実際にあった原状回復の費用例から見積もりの相場を見てみましょう。

以下はビルの管理会社から初回に出てきた見積金額です。

オフィスの原状回復費の実際の金額を確認

A社 946坪で見積金額が8,000万円(坪単価約84,500円)B社 427坪で見積金額が4,100万円(坪単価約96,000円)C社 283坪で見積金額が3,600万円(坪単価約127,000円)D社 141坪で見積金額が1,500万円(坪単価約106,000円)E社 50坪で見積金額が1,000万円(坪単価約200,000円)

原状回復費の見積金額はもちろんビルのグレードや個々の状況によって大きく変わりますが、初回見積もりの坪単価は計算するとだいたい 8万円~20万円 くらいになるようです。しかしこれはあくまでも、原状回復工事の初回見積もりの相場観です。

そして次にプロの交渉の末、「最終合意」した原状回復工事の見積もり金額を見てみましょう。

A社 946坪で合意金額が4,900万円(坪単価約 51,000円)B社 427坪で合意金額が2,150万円(坪単価約 50,000円)C社 283坪で合意金額が1,950万円(坪単価約 69,000円)D社 141坪で合意金額が 467万円(坪単価約 33,000円)E社 50坪で合意金額が 630万円(坪単価約126,000円)
最終合意の金額ベースだと、坪単価は大体3万円~12万円程度と、初回の見積もりから大幅に下がっているのがわかります。
総額で40%前後のコストダウンが行われて最終合意されているのです。

これは無理に見積もりを叩いたわけでもなく、手抜き工事でもなく、真摯に交渉を行った結果の円満合意であり、この見積もり金額が本来のあるべき姿の原状回復費の見積金額、ということになります。

このことから、「原状回復費は削減の余地が大いにある」という事が分かってきます。
もちろん、全てのビル管理会社は高い見積もりを出してくるわけではなく、最初から適正な値段の原状回復費の見積もりを出してくるビル管理会社もあります。

原状回復費の見積もりは、図面を確認して、実際に現地を調査して、、、と手間と時間と知識が必要です。見積もりを作成するビル管理会社からすると、知識のない賃貸人が相手に見積もりを出すわけなので、建築業界の慣例ということもあり、手間と時間を省いて、とてもざっくりとした高めな見積でもわからないであろう、ということで出してくるケースが多いです。

・実際に現地を視察して見積もりされているか
・図面だけを見て見積もりされていないか
・数量が具体的な数値でなく、一式となっていないか

などが見積もりが出てきた時に気にしておくと良いポイントです。

原状回復費用の相場を知っておくことで、オフィス移転費用におけるコスト削減のきっかけをつかむことができます。相場と比較することで、本来負担しなくて良い費用が載っていることに気づくことができます。相場がわからなければ、恐らく初回の見積金額で契約を行ってしまうでしょう。ですから、原状回復費用の相場観をしっかり掴んでおきましょう。

 

オフィスの原状回復費は削減の余地あり!

前述の話のようにオフィスの原状回復費は大幅に削減できる可能性があります。

例えば、こんなことも費用削減に繋がるのです。

壁紙や天井、床の一部が汚損していた場合には、本来その部分だけを修繕すればよいのですが、全面張替えを行う見積もりが出てくることがあります。これには部分的な修繕に便乗して、全て新しくしてしまおうという意図が見えます。

また、通常損耗と呼ばれる、経年劣化によって発生した損耗等も賃借人負担として見積もりが出てくることがあります。通常損耗に関しては本来、貸主負担の領域になります。

このように本来、賃借人が費用負担する必要のない部分の見積もりに関しては、いざ見積もりが出てきても、なかなか知識のない素人が見破ることは難しいでしょう。そこはプロの力を借りたいところです。

オフィスの退去にあたっては今一度、賃貸借契約書をよく読み、契約上何が義務となっているのか、指定業者がいるのかなどを把握しておきましょう。

そして原状回復費が相場よりも高いのであれば、プロに任せて賃貸人(管理会社)と交渉をしてもらいましょう。素人がちょっと知識のあるレベルでビル管理会社に交渉をしたところで、良くても、すこし値引きがされる程度で大幅な削減は絶対にできません。プロがチームを組んでビル管理会社に適切に交渉することが効果的です。

 

原状回復費が高くなってしまう理由とは?

原状回復費の見積もりが高くなってしまう理由は大きく3つあります。
まずはそのポイントをしっかり抑えておきましょう。

今回紹介した原状回復費の相場と、原状回復費が高くなってしまう3つのポイントを抑えておくことで、原状回復費のコスト削減に一歩近づくことができます。

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