オフィスビルの中途解約時に気をつけるべきポイント

オフィスビルの中途解約時に気をつけるべきポイント

「企業規模が大きくなり現状のオフィスが手狭になったので、仕方なく移転先を探す」、ということは成長企業にとってよくあることです。
しかしながら、契約期間というものが存在しますので、契約期間を満了する前に中途解約を行う場合には、注意が必要です。
オフィス移転時、物件の中途解約に気をつけるべきポイントをご紹介します。

賃貸借契約 期間内の解約条項について

ビル賃貸借契約においては契約期間を2年から3年と定める例が多いです。
その際、同時に契約期間内の解約条項も設けられることが一般的です。
通常は、「テナントまたはオーナーは6ヵ月の予告期間をもって契約期間中においても本契約を解約することができる。テナントは6ヵ月分の賃料相当額を支払う場合には、本契約を即時解約することができる」となっています。

中途解約時の違約金に関する特約

一方で、建物賃貸借契約書に「賃借人が中途解約した場合、賃借人は、残存期間の賃料、共益費を違約金として支払う」旨の特約がある場合も多いため、中途解約時にはどれくらいの違約金を支払うのが妥当なのかの基準を持っておくことが必要です。

中途解約時の違約金に関する実際にあったトラブル

実際にこういう判例がありました。
建物賃貸借契約書に「賃借人が中途解約した場合、賃借人は、残存期間の賃料、共益費を違約金として支払う」旨の特約について、ビル管理会社が入居テナントに「4年の契約期間で中途解約後の残存期間、「3年2ヵ月」分の賃料・共益費を違約金として求めた」事案です。

中途解約時の違約金に関する東京地裁の見解

これに対し、東京地裁は次のように判示しています。

「解約に至った原因が賃借人側にあること、契約内容に賃借人惻に有利な異例の契約内容であることという事情があるが、こうした事情を考慮してもなお、約3年2ヵ月の賃料、共益費相当額の違約金が請求可能であるという様な約束は賃借人に著しく不利である。賃借人の解約の自由を極端に制限することになるから、その効力を全面的に認めることはできない。1年分の賃料と共益費相当額の限度で有効であり、その余の部分は公序良俗に反して無効であると解する」。

判例からわかること

要するに、中途解約をされれば、ビル管理会社は別の企業にこの物件を貸すことができるようになるわけですが、後に入居したテナントからも賃料をもらうことになるので、残存期間の賃料を支払わせることは二重取りになってしまい、妥当ではない、ということです。
裁判所は、中途解約は物件の空白期間を生むので、ビル管理会社にとって不利益なため、
入居テナントにペナルティーが発生するのは、やむを得ない。しかし、次のテナントが決定するまでの相当期間分としては約1年が妥当と考えているようです。したがって、1年を越える分の中途解約金を請求されるようなことがある場合、まずは専門家へ相談をしてみると良いでしょう。

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