スーパーグレードビルのB工事に2000万超の見積もり!適正価格は?

好調な業績が続く企業のなかには、快適な環境で働くために一等地のスーパーグレードビルへ移転するところもあります。

しかし、設備やデザインに優れたスーパーグレードビルはB工事も高額になりがち。しかし原状回復と同様、入居時のB工事も適正な価格に減額することができるのです。

 

賃借人の概要

東京都港区内一等地にある新築のスーパーグレードビルに増床

テナント

東京都港区 S-GATE赤坂山王

5階259坪

クライアント 株式会社キャリアデザインセンター
用途 事務所

賃貸人の概要

大手マスコミのグループ企業で、ビル管理/指定業者は100%子会社が担当している。

ビルオーナー 株式会社サンケイビル
ビル管理 株式会社サンケイビル
指定業者 株式会社サンケイビルテクノ東京建設部

好調な業績から新築のスーパーグレードビルへ増床を計画した株式会社キャリアデザインセンター。しかし高額なB工事費用が見積もられて・・・

人材派遣業界は、活況を呈しており、特にスペシャリストにおいてはキャリアのある人材は売り手市場になっています。そんな背景から、今回の株式会社キャリアデザインセンターも中型ビルでフロアをまたがって借りるよりも、大型ビルにワンフロアで働いた方がコミュニケーションも活発化し生産性向上を期待できると考えました。

そこで株式会社キャリアデザインセンターは、設備も良いスーパーグレードビルに増床することにしたのです。

働きやすく、人間中心のオフィス増床にしようと計画し、設計はデザインコンペを実施しました。コンペの結果、株式会社オフィスラボという会社がPMを担当することになりました。綿密な打ち合わせが行われ、デザイン・原状変更図書が完成しました。

賃貸借契約書に則って、賃貸人であるビルオーナーと指定業者へB工事の見積りをお願いすると、B工事は税別で2600万円、それにプラスしてC工事の費用もかかることになり、大幅な予算オーバーになってしまったのです。

 

困った株式会社キャリアデザインセンターは、WEBでB工事について相談でき、実績のある会社を探しました。そこで見つけたのが、原状回復費・適正化協会会員の株式会社スリーエー・コーポレーションです。

実は、協会会員のスリーエー・コーポレーションはPMである株式会社オフィスラボとも何度かB工事や原状回復工事の適正査定発注で付き合いがあった為、その点でも安心して相談ができた理由のひとつになりました。

 

依頼を受けた協会会員のスリーエー・コーポレーションが査定したところ、税別で1550万円~1700万円と算出しました。およそ1000万円という金額が減額可能ということです。

 

本件のオフィス移転は、業績向上の拡大移転です。コンセプトとして、「人間中心の働きやすい人に優しいオフィス環境」を打ち出し、株式会社キャリアデザインセンターとPMが打ち合わせを重ねるほど要望が増えてしまっていました。こうしたケースは珍しくなく、高額の予算になりやすい典型例ともいえます。

そこでまず、株式会社キャリアデザインセンターに要望の優先順位を決めてもらいました。こうやって工事でやることを絞り込むことにより、予想実行予算を把握したのです。

また、移転予算内におさまるためには多少の設計変更、VECD(バリューエンジニアリングコストダウン:価格を上げずに価値をあげ、機能を損なわずにコストを下げること)が必要と説明し、株式会社キャリアデザインセンターに納得してもらいました。

賃貸人の指定業者は、実績が豊富な会社で、工事のデータを参照することができました。このため、実行予算を把握することも比較的容易だったのです。

入居日時が迫っていることもあり、VECDの図書作成にPMも積極的に協力してくれました。また、PMが株式会社キャリアデザインセンターに対してVECDを丁寧に説明してくれたことで、株式会社キャリアデザインセンター、PM、協会会員のスリーエー・コーポレーションの三者が目的を共有しビルオーナー側との協議にあたることができました。

 

高額な見積もりは適正価格になるのか!?

なぜ高額な見積もりになってしまったのでしょうか。

原状回復工事でもよく見られる、「多重構造」に大きな原因がありました。

指定業者は、前述の通り会社としての経験も豊富であり、技術者の多くはこれまで厳しい価格競争を経験してきているため、市場価格も十分理解していると考えられました。

つまり、指定業者も高額の理由は重層請負構造にあるとわかっているのです。実際に、指定業者との協議のなかで担当者が二重三重の指定施工請負体制であることを認めました。

それもあって、賃借人側が提出した図書に基づいたすり合わせができ、大きな結果につながったのです。

また、B工事設計、衛生設備の費用負担がゼロになるように協議を重ね、当初協会会員のスリーエー・コーポレーションが査定した通りの金額で合意する事ができました。

協議によって減額していった流れは以下になります。

初回見積(VECD) 26,000,000円
再見積(VECD) 21,000,000円
合意見積 15,500,000円
削減額 10,500,000円
削減率 40.38%

※全て税別

したがって、削減額は税別で1050万円となり、削減率はおよそ40%という結果になりました。

現在、ビルオーナーにとっては売り手市場ですが、好不況の波は必ずあるもの。不況時にテナントから選ばれるビルになるためにも、公正性・透明性は必須です。ましてやネットワークが発達した時代ですので、悪評はいつまでも残ってしまいます。

テナント目線を実現するビルオーナーが出現することで、不透明な不動産業界の変革が始まるのではないでしょうか。

 

株式会社キャリアデザインセンターからいただいたコメント

担当責任者様
male

事前の査定書通りの金額で合意できたことは、素人にとって驚きを通り越して奇跡の様でした。PM、原状回復費・適正化協会会員の株式会社スリーエー・コーポレーションがVECDに取り組んで頂いたことに感謝いたします。 今後、オフィスの更新時や増床拡大など、またご相談したいと思っております。末長いおつきあい宜しくお願いします。

 

まとめ

スーパーグレードビルは品質管理とビル管理に長け、クオリティも高い物件です。しかし、B工事の費用に着目すると、市場価格に比べ極めて高額になることも事実です。

賃借人となるテナント側の担当者のなかには、契約書や工事区分をしっかり理解しようと努める方もいらっしゃいます。それでも、見積価格が一般的な入札による業者の工事と比べると、倍近い費用になることも多く、見積書を見て驚いてしまうのです。

こうした高額費用は重層請負構造など、原因のあるものです。納得のいく工事をするために

も、専門家へ相談して適正価格を調査するといいでしょう。

 

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