オフィスの原状回復費についてよくある質問

オフィスの原状回復費についてよくある質問

オフィスの原状回復に関するよくある質問をまとめました。

尚、回答は一般的な例で紹介しています。
必ずしも回答のとおりにはならない可能性もあることをご了承下さい。

目次

オフィスの原状回復についてよくある質問

業務縮小のためにオフィスを移転します。原状回復費の見積もりが、あまりに高額でビックリしました。これはどうしても支払わないといけないのでしょうか。

まず、原状回復費を支払わなくてはいけないのか?ということについてですが、
賃貸借契約の内容によってその範囲も変化しますが、原状回復は入居している賃借人(テナント)の義務であることが一般的です。

続いて、原状回復の見積金額についてですが、これは削減の余地があります。
オフィスの床や壁紙の劣化に関しては通常損耗の範囲であれば、そもそも賃借人が原状回復費用を負担する必要のないケースも有ります。
また、必要以上の範囲の工事内容になっていないか、単価が適正であるか等、原状回復費の削減できるポイントがいくつかあります。

また、次に入居する企業とのマッチング次第ですが、家具什器や内装、備品や電気、電話など全てそのまま置いてゆく居抜き退去を行うことができれば、原状回復費を大幅に下げることも可能になります。

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オフィスの原状回復費の削減は具体的にどうやって減額するのでしょうか。

原状回復工事の要件定義をまず行います。

賃貸借契約書や、ビルの貸方基準(資産区分)、館内規則(ビル運用のルール)などの分析を行い、工事区分をしっかりと確定させます。

その後、指定業者の出している見積もりの施工内容、不必要な工事項目がないか、単価が市場価格に基づいているか、代替工事案などを調査した後に交渉に臨みます。

このような要件定義、徹底的な調査を行うことで、原状回復費の平均39.14%の削減を実現します。

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オフィスの原状回復費の見積もりが高いので、自分で業者を探したかったのですが、ビルの管理会社が業者を指定していて変えることができません。こんな場合にも原状回復費を安くすることが出来るのでしょうか。

管理会社の指定の業者が原状回復工事を行う、というのは多くの場合、契約書に義務として盛り込まれており、変更することができません。

しかしそれでも、指定業者の工事の場合でも我々は原状回復費の削減に成功しており、自信があります。
工事業者を変えることが必ずしも費用削減のポイントではない、ということです。

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オフィスの原状回復費の適正・不適正はどうやって分かるのですか?

その見積が不適正かどうかは定義が正しく行われているか次第です。
我々は「賃貸借契約書」、「ビルの貸方基準(資産区分)」、「館内規則(ビル運用のルール)」などの分析を行い、まずは正しい工事区分を定義します。
その後、指定業者の出している見積もりの施工内容、不必要な工事項目、基準単価、代替工事案などを精査をすることで、より適正な見積もりを作成することができます。

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見積もりで頂いた原状回復費があまりにも高すぎて、計算間違いを疑っています。計算間違いかどうかの調査もお願いできるのでしょうか?

信じがたいとは思いますが、数千万円の金額の見積書でも計算が間違っていたケースが実際にあります。
原状回復費の見積書は我々に提出して頂いた後に、必ず目を通して確認します。
もし計算間違いがあれば必ずその段階で発覚しますので、ご安心下さい。

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スケジュールについて

依頼してから原状回復費の減額見積もりが出るまで、どのぐらいの時間が必要ですか?

ご用意頂く「各種書面を受理」の後もしくは、「現地調査」を行ってから、約1週間程度で見積もりを提出しています。過去には書類提出を滞りなくして頂き、3営業日で見積もりを作成した事例もあります。

時期にもよりますが、お急ぎの場合などはお申し付けください。

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どの段階で相談すればよいでしょうか?また、相談が可能なギリギリ限界のタイミングはいつまででしょうか?

原状回復工事の見積もりを受け取り次第、なるべく早めにご相談下さい。できれば解約通知を出す前に原状回復の見積もり金額を確定させるように動くと余裕を持って動くことができます。

また、時間があれば原状回復費を劇的に削減できる居抜きの企業マッチングも候補に上がってきますので、なるべく早めにご相談下さい。ギリギリ限界のタイミングは工事の発注をするまでです。

工事の発注書に捺印を行い、提出してしまうと見積金額に合意した、ということになりますので、それ以降の交渉は行うことができませんので、ご注意下さい。

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事前準備について

不動産や建築の知識がないため不安です。スリーエーさんに丸投げすることはできますか? なるべく少ない負担で弊社ではどんなことをすれば良いのでしょうか

一般企業で原状回復の担当になった方は、不動産や建築の知識を持っている方はほとんどいません。だからこそ、ビルオーナーや管理会社からでてくる見積もりが高くても、そのまま受け入れてしまうケースが多いのです。

貴社には守秘義務契約書(NDA)を締結いただき、必要書類の手配、重要事項説明書、賃貸契約書、原状回復費の見積書、図面などをご用意頂きます。
その後は貴社の代理人としてビルオーナー側と交渉、サポート致しますので、ご安心下さい。

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原状回復費の削減見積もりをお願いするためには、こちらはどのような資料を準備すれば良いでしょうか。また、実際のオフィスでの立ち会い調査などはありますか?

守秘義務契約書(NDA)、必要書類の手配、重要事項説明書、賃貸借契約書、原状回復費の見積書、図面等の提出をお願いしています。
オフィスの現地調査はより正確な見積もりを算出するために、都度必要に応じて行わせて頂きます。また、各種書類の状況、スケジュールによっても変わってきます。

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実際の交渉について

ビルのオーナーさんや管理会社さんと減額交渉の際、弊社の立ち会いは必要ですか?

ビルオーナーの承諾を得ることで、同席、同行頂くこと無く、交渉を進めることが可能です。提携の弁護士主導のもと、専門家がすべての業務を代行致します。

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対応できる業種・地域

お願いできるのは賃貸オフィスだけでしょうか? 飲食店や工場、アパレルの店舗などもお願いできるのでしょうか?

賃貸オフィスだけでなく、飲食店や工場、アパレルの店舗でも問題ありません。また、商業施設での原状回復業務についても実績が多数あります。アパレル業界は昨今の市況の変化により、路面店舗の退店が非常に多くなっています。スケジュールや立地状況にもよりますが、居抜きマッチングを行うことができれば大幅な原状回復費の削減を行うこともできます。また、賃貸借契約の中途解約のケースが非常に多いため、違約金を払ってでも退店するのか、それとも赤字経営のまま契約満期まで待つのか、非常に難しい判断となります。そのようなケースにも我々は対応ができますので、いますぐご相談下さい。

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現在の対応地域の事例に載っていない地域でも対応可能でしょうか?

はい、日本全国どこでも対応させて頂きます。電話やメールなどを使用し遠隔でのご対応もできます。北海道から沖縄まで各都道府県で実績がありますので、ご安心下さい。

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トラブルについて

値引きをお願いすることにより、ビルのオーナーや管理会社と揉めたり気まずい雰囲気にならないでしょうか。将来移転するオフィスが関連のビルだった場合、業界のブラックリストに載るなど、今回の値下げ交渉が後を引くのではないかと心配しております。

我々の行う原状回復費用の削減は「ただ値引きを強いること」ではありません。
ただ値引きを強いるだけですと、交渉に応じてもらえない、返答を先延ばしされて、そのまま工事の発注期限を迎えてしまう、などの結果になりかねません。

原状回復工事の要件を正確に定義づけする、市場価格に基づいた適正な単価で見積もり(目論見書)を行うなど、独自のノウハウでトラブルの無い円満合意を実現していますのでご安心下さい。

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最初は自力(自社)で交渉にあたり、難しそうであればスリーエーさんに依頼しようと思いますが、大丈夫でしょうか?

自力で交渉をしたものの、なかなかうまく行かずに我々にご依頼頂くケースが多々有ります。自力交渉はビルオーナー、管理会社からまともに相手にされないことが多いため、原状回復工事の開始までの限りある時間を無駄に使うことになってしまいます。

交渉には準備をする期間が必要です。準備期間が短くなればなるほど、本来削減できた金額よりも少ない削減になる可能性がありますので、できるだけ早いタイミングでお声がけ頂くことをおすすめします。

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その他

他社さんの事例は大変参考になりました。しかし勝手ながら弊社の社名や削減額などは公表して欲しくありません。完全非公開で依頼することは可能でしょうか?

このサイトに掲載されている他社の削減事例は、お客様の許可を頂いた事例のみ掲載しています。もちろん、事例掲載せずに完全非公開で依頼依頼頂くことが可能です。

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報酬(成果報酬)についてよくある質問

成果報酬はいくらぐらい支払うのでしょうか?

完全成功報酬制を採用しており、物件の難易度により成功報酬が異なります。
原状回復工事費用の削減額の一部を成功報酬としてお支払いただくことになりますが、その割合は物件の大きさや地域、交渉状況にもよりますので、まずはお問い合わせください。
成果報酬には、弁護士のリーガルコメント、現地調査費、設計図書修正、作成、その他費用を含んでおります。

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成果報酬ということは、見積もりの削減ができなければ1円も支払わなくて良いということですか?

はい、完全成果報酬ですので、原状回復費の削減ができなければ1円も支払いは発生しません。
ちなみに過去に我々の「原状回復費用の削減交渉サービス」を利用いただき、費用削減できなかった事例は1件もありませんので、ご安心下さい。

オフィスの原状回復費に関する無料相談受付中

ご相談も査定無料!匿名でもかまいません。03-4455-7822ご相談も査定無料!匿名でもかまいません。


弊社では、いただいた情報を元にお電話による営業活動や、DM送付等は一切行いません。

匿名でのご相談可能:最初は企業名を伏せたままご相談可能です。詳細ご確認時にNDA締結後の会社名ご開示で構いません。