オフィスの原状回復費についてよくある質問

オフィスの原状回復費についてよくある質問

弊社には、オフィスの原状回復に関してさまざまな質問が寄せられます。その中からよくある質問をまとめました。

なお、回答は一般的な例について紹介しています。必ずしも回答のとおりにはならない可能性もあることをご了承下さい。

目次

オフィスの原状回復費について

業務縮小のためにオフィスを移転します。原状回復費の見積もりが、あまりに高額でビックリしました。この費用はどうしても支払わないといけないのでしょうか。

まず、「原状回復費を支払わなくてはいけないのか?」ということについてですが、賃貸借契約の内容によってその範囲は変化するものの、原状回復は入居している賃借人(テナント)の義務であることが一般的です。

続いて、原状回復の見積もり金額についてですが、これは削減の余地があります。オフィスの床や壁紙の劣化に関しては通常損耗の範囲であれば、そもそも賃借人が原状回復費用を負担する必要のないケースもあります。

また、必要以上の範囲の工事内容になっていないか、単価が適正であるか等、原状回復費を削減できるポイントがいくつかあります。

また、次に入居する企業とのマッチング次第ですが、家具什器や内装、備品や電気、電話など全てそのまま置いていく居抜き退去を行うことができれば、原状回復費を大幅に下げることも可能になります

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オフィスの原状回復費は、具体的にどうやって減額するのでしょうか。

まず、原状回復工事の要件定義を行います。賃貸借契約書や、ビルの貸方基準(資産区分)、館内規則(ビル運用のルール)などの分析を行い、工事区分をしっかりと確定させます。

その後、指定業者の出している見積もりの施工内容、不必要な工事項目の有無、単価が市場価格に基づいているかどうか、代替工事案などを調査した後に交渉に臨みます。

このような要件定義や徹底的な調査を行うことで、原状回復費が平均39.14%も削減できるのです。

 

※原状回復費が削減されるまでの流れについては、こちらをご覧ください。

原状回復費の削減交渉に成功するまでの流れ

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オフィスの原状回復費の見積もりが高いので、自分で業者を探したかったのですが、ビルの管理会社が業者を指定していて変えることができません。こんな場合にも原状回復費を安くすることが出来るのでしょうか。

「管理会社指定の業者が原状回復工事を行う」というのは、多くの場合、契約書に義務として盛り込まれているため、変更することができません。

しかし、指定業者の工事の場合でも我々は原状回復費の削減に成功しており、自信があります相見積もりを取って、少しでも安い工事業者に変えたい…とお考えになる方も多いのですが、必ずしもそれが費用削減のポイントではない、ということです。

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オフィスの原状回復費の適正・不適正はどうやって分かるのですか?

見積もりが不適正かどうかは、定義が正しく行われているか次第です

我々はまず、「賃貸借契約書」、「ビルの貸方基準(資産区分)」、「館内規則(ビル運用のルール)」などの分析を行い、正しい工事区分を定義します。

その後、指定業者の出している見積もりの施工内容、不必要な工事項目、基準単価、代替工事案などを精査をすることで、より適正な見積もりを作成することができます。

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見積もりで頂いた原状回復費があまりにも高すぎて、計算間違いを疑っています。計算間違いかどうかの調査もお願いできるのでしょうか?

信じがたいとは思いますが、数千万円の金額の見積もりでも、計算が間違っていたケースが実際にあります

原状回復費の見積書は、我々に提出して頂いた後に、必ず目を通して確認します。もし計算間違いがあれば、必ずその段階で発覚しますので、どうぞご安心下さい。

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スケジュールについて

依頼してから原状回復費の減額見積もりが出るまで、どのぐらいの時間が必要ですか?

ご用意いただく各種書面を受理した後もしくは現地調査を行った後、約1週間程度で見積もりをお出ししています。過去には書類提出を滞りなくして頂き、3営業日で見積もりを作成した事例もあります。

時期にもよりますが、お急ぎの場合などはお申し付けください。

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オフィス移転のどの段階で相談すればよいでしょうか?また、相談が可能なギリギリ限界のタイミングはいつでしょうか?

原状回復工事の見積もりを受け取り次第、なるべく早めにご相談くださいできれば解約通知を出す前に原状回復の見積もり金額を確定させるようにすると、余裕を持って動くことができます。

また、時間があれば、原状回復費を劇的に削減できる居抜きの企業マッチングも候補に上がってきますので、なるべく早めにご相談ください。

ご相談のギリギリ限界のタイミングは、工事の発注をするまでです。

工事の発注書に捺印して提出してしまうと、「見積金額に合意した」ということになりますので、それ以降の交渉は行うことができません。ご注意ください。

 

※なお、オフィス移転の全体の流れについては、こちらの記事が参考になります。

オフィス移転する前に担当者が絶対知っておきたい基礎知識

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事前準備について

不動産や建築の知識がないため不安です。スリーエー・コーポレーションさんに丸投げすることはできますか?弊社の負担がなるべく少ないとうれしいのですが、弊社はどんなことをすれば良いのでしょうか?

一般企業で原状回復の担当になる方の中に、不動産や建築の知識を持っている方はほとんどいません。だからこそ、ビルオーナーや管理会社から出てくる見積もりが高くても、そのまま受け入れてしまうケースが多いのです。

貴社には守秘義務契約書(NDA)を締結いただき、必要書類の手配、重要事項説明書、賃貸契約書、原状回復費の見積書、図面などをご用意いただきます。その後は貴社の代理人としてビルオーナー側と交渉、サポート致しますので、ご安心下さい。

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原状回復費の削減見積もりをお願いするためには、こちらはどのような資料を準備すれば良いでしょうか。また、実際のオフィスでの立ち会い調査などはありますか?

貴社には、守秘義務契約書(NDA)、必要書類の手配、重要事項説明書、賃貸借契約書、原状回復費の見積書、図面等の提出をお願いしています。

オフィスの現地調査は、より正確な見積もりを算出するために、都度必要に応じて行います。また、各種書類の状況、スケジュールによっても変わってきます。

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実際の交渉について

ビルのオーナーさんや管理会社さんと減額交渉の際、弊社の立ち会いは必要ですか?

ビルオーナーの承諾を得ることで、貴社に同席、同行いただくことなく、交渉を進めることが可能です。提携の弁護士主導のもと、弊社の専門家がすべての業務を代行致します。

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対応できる業種・地域

お願いできるのは賃貸オフィスだけでしょうか?飲食店や工場、アパレルの店舗などもお願いできるのでしょうか?

賃貸オフィスだけでなく、飲食店や工場、アパレルの店舗でも問題なく対応いたします。また、商業施設での原状回復業務についても実績が多数あります。

アパレル業界は昨今の市況の変化により、路面店舗の退店が非常に多くなっています。スケジュールや立地状況にもよりますが、居抜きマッチングを行うことができれば大幅な原状回復費の削減を行うこともできます。

また、賃貸借契約の中途解約のケースが非常に多いため、違約金を払ってでも退店するのか、それとも赤字経営のまま契約満期まで待つのか、非常に難しい判断となります。そのようなケースにも我々は対応できますので、いますぐご相談ください。

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現在の対応地域の事例に載っていない地域でも対応可能でしょうか?

はい、日本全国どこでも対応させていただきます。電話やメールなどを使用して遠隔での対応もできます。北海道から沖縄まで各都道府県で実績がありますので、ご安心ください。

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トラブルについて

値引きをお願いすることにより、ビルのオーナーや管理会社と揉めたり気まずい雰囲気になったりしないでしょうか?将来移転するオフィスが関連のビルだった場合、業界のブラックリストに載るなど、今回の値下げ交渉が後を引くのではないかと心配しております。

我々の行う原状回復費用の削減は「ただ値引きを強いること」ではありません。

ただ値引きを強いるだけですと、交渉に応じてもらえない、返答を先延ばしされてしまう、そのまま工事の発注期限を迎えてしまうなど、望ましくない結果になりかねません。

原状回復工事の要件を正確に定義づけする、市場価格に基づいた適正な単価で見積もり(目論見書)を行うなど、独自のノウハウでトラブルのない円満合意を実現しています。ご安心ください。

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最初は自力(自社)で交渉にあたり、難しそうであればスリーエー・コーポレーションさんに依頼しようと思いますが、大丈夫でしょうか?

自力で交渉をしたものの、なかなかうまく行かずに我々にご依頼いただくケースが多々あります。

自力交渉はビルオーナー、管理会社からまともに相手にされないことが多いため、原状回復工事の開始までの限りある時間を無駄に使うことになってしまいます。

交渉には準備をする期間が必要です。準備期間が短くなればなるほど、本来削減できたはずの金額よりも削減額が少なくなってしまう可能性がありますので、できるだけ早いタイミングでお声がけいただくことをおすすめします。

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その他

他社さんの事例は大変参考になりました。しかし勝手ながら弊社の社名や削減額などは公表して欲しくありません。完全非公開で依頼することは可能でしょうか?

このサイトに掲載されている他社の削減事例は、お客様の許可を頂いた事例のみ掲載しています。もちろん、事例掲載せずに完全非公開でご依頼いただくことが可能です。

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報酬(成果報酬)についてよくある質問

成果報酬はいくらぐらい支払うのでしょうか?

完全成功報酬制を採用しており、物件の難易度により成功報酬が異なります

原状回復工事費用の削減額の一部を成功報酬としてお支払いただくことになりますが、その割合は物件の大きさや地域、交渉状況にもよりますので、まずはお問い合わせください。

成果報酬には、弁護士のリーガルコメント、現地調査費、設計図書修正、作成、その他費用を含んでおります。

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成果報酬ということは、見積もりの削減ができなければ1円も支払わなくて良いということですか?

はい、完全成果報酬ですので、原状回復費の削減ができなければ1円も支払いは発生しません。

ちなみに、過去に我々の「原状回復費用の削減交渉サービス」を利用いただき、費用削減できなかった例は1件もありませんので、どうぞ安心してご依頼ください。

 

 

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