日本で初めて原状回復・B工事の適正査定を立案、実施した協会です。RCAA協会会員である株式会社スリーエー・コーポレーションが中心となり設立しました。
原状回復費、B工事費適正査定はRCAA協会商標登録サービスです。
貸主、借主が「原状」と定めた状態に復旧することです。住宅の場合、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）」が基準ですが、事業用不動産では適用外です。私たちの作成する適正査定がガイドラインに代わる基準です。
A工事とは竣工時に貸し出した状態、もしくは改修工事完了後の貸出時の「原状」を指します。C工事とは、テナントの要望により設計変更を実施すること、B工事とは、C工事のデザインによりA工事に変更が生じる工事のことです。
もともと既設されている電気、空調換気、防災、その他設備に移設増設、除去などをB工事と呼んでいます。
指定業者から提示された原状回復、またはB工事の見積において、工事範囲、建築資材、面積、工期、施工条件などを考慮し、国土交通省の入札単価を基準として適正価格見積に修正する事を適正査定と呼んでいます。適正査定は、日本で初めて弊社が実施しました。
原状回復工事の復旧範囲、工事項目、施工条件等を明確にします。市場価格と同程度の適正価格で発注します。指定業者が優位な立場に対して、私たちは競争原理を導入し、常識的な利益率になるように交渉することで減額という形になっています。
※注意※ 指定業者の見積りに値段を入れた見積は厳禁です。全ての工事項目、面積、施工条件を認めた証となってしまいます。
協会及び協会会員は、原状回復工事減額交渉の発注実績が3,000社以上あります。今までの実績において、オーナー様との信頼関係を崩すことはありませんでした。デメリットに関しては、無いと自負しています。
事前にいくらで発注できるかとターゲットプライス（適正査定書）を提示できることが私たちの強みです。
また法的根拠、過去実績のデータベースによる数値化による根拠、有資格者のノウハウ等、幣社と同じ業務内容と減額を実現できる企業は他にはございません。
一般的に建設業者、建築事務所に査定を依頼されているお客様はいらっしゃいますが、弊社と同サービスを提供している企業の存在は把握しておりません。
大小あわせて3,000社超（支店営業所3,981件、2022年6月末）のうち上場会社123件の発注実績があります。クライアントの承諾を得れば開示できます。（一部実績を実名公開しています）
全国主要都市に建設設備に強い協力業者とのネットワークが豊富な為、原状回復のコスト削減のコンサルティングは全国どこでも対応可能です。北海道から沖縄まで、各都道府県で実績があります。
受諾いたします。原状回復、B工事を自社協議されている場合、協議の詳細を教えて下さい。改めて無料査定書を提出いたします。
受諾いたします。物件規模にもよりますが、工事着工前2週間は必要です。建築資材に特注品や生産中止の建材が含まれる場合は、メーカーの出荷日により工期が影響されますので注意して下さい。
基本的に、全ての契約書において契約当事者以外は守秘義務が発生します。開示目的が査定、評価、調査、監査の時は目的を明確にした守秘義務契約書（差入型）で法令遵守となります。
【必要な資料】
- 賃貸借契約書、及び付随する原状回復特約、工事区分表、仕上表
- 指定業者見積書（見積条件書）
- 図書、原状が確定された図書（原状変更、入居工事申請図書）
規模にもよりますが300坪以下、もしくは3,000万円以下であれば資料開示後4日以内に提出可能です。
現地調査は簡易査定ですので必要ありません。業務受託後に現地調査をいたします。
契約書は公正が基本です。貸主側は、専門家が代行・助言をおこなっています。借主も正当な権利として専門家を活用することができます。協議中に専門家に協議を引継ぐことは何も問題ありません。
発注書、もしくは原状回復・B工事に関する注文の証となる契約書に押印された場合は受託できません。ただし、貸主、貸主側業者より提出された資料が虚偽記載、原状回復義務逸脱の場合は不当利益として再協議することは可能です。借主の正当な権利の行使として認められ、トラブルにはなりません。
受託後成果を出せなかったことは3,981件を超える実績で一つもございません。万が一削減出来なかった場合、費用は1円もかかりません。
明渡し遅延損害金が確定されたことは今まで一度もございません。業務受託契約書（アドバイザリー契約書）に業務受託者が損害金の補填、保障を負うことを明記しています。
3,981件を超える実績の中で、貸主が明渡し遅延損害金の対象を主張して「敷金返還事件」として裁判に至ったケースは二度ございます。明渡し遅延損害金は却下され、全て全面勝訴しております。判例開示をご要望のクライアントには裁判秘話として可能な限り開示いたします。
※YouTubeでも実例解説しています。
貸主より非弁委員会に相談され審問された事は二度ございます。
結論は、「借主に助言者として協議、及びサポートにあたることは、非弁行為にあらず」という結果になりました。
東京地裁で「非弁行為にあらず」という全面的勝訴の判決を日本で初めて勝ち取りました。（国際法では専門性の高い業務に於いて有資格者が代理人を務める事は正当な貸主、借主双方の権利として認められています）
原状回復・B工事の査定員の国家資格はありません。法人としての許認可も必要ありません。新しいコンサルスタイルのビジネスは、全て許認可はありません。査定者の個人資格が決めてです。誰が査定したか、欧米では弁護士と同じように扱います。
原状回復もB工事も借地借家法と建築基準法、ビル管法が基準です。コンサルタント会社のメンバーに宅建士・建築士・弁護士がいることは必須です。これは紛争前協議といえども社会からエビデンスとして認められる「査定書」でなければ公には認められないからです。士業の存在が確認できないコンサルタント会社は業務委託を避けるべきでしょう。
担当コンサルタントは、有資格者に的確な指示を出して協力させる能力が必要です。（個人の力量で成果が決まります）
資産除去債務とは、資産負債を両建てで会計処理する会計基準です。
資産は入居工事の建築物、原状変更工事（B・C工事）となります。負債は原状回復工事となります。
敷金（デポジット）は家賃の未払いを担保する預託金です。会計処理では現金預金として会計処理します。原状回復義務履行を貸主が承諾して敷金返還請求権が確定します。賃貸中は使えない現金預金になります。（拘束現金預金）
資産除去債務はIFRSの考え方を基にしています。資産を法定貸与年数で償却せず、原則、事業計画で期間を決めます。オフィスも店舗内装も4年とか5年とか自由に償却期日を設定できます。
全ての原状回復を受諾いたします。
住宅の原状回復義務は国交省47都道府県全て同じガイドラインを基準としています。事業用不動産賃貸借は、使用用途や物件により原状回復の内容も全て違います。原状回復内容は全て契約書、特約に明確に記す必要があります。つまり、契約書を遵守した原状回復義務履行をすればよいということです。
日本の賃貸契約では全て原状回復義務は記されています。（民法第621条）特に工場の場合は環境債務まで義務付けられています。環境債務は罰則規定対象ですので専門家に相談してください。
一番トラブルが多いのがパチンコ業界です。借地権、所有権、建設協力金、保証金、償却費、その他、特に基礎工事の地中埋設物処理はトラブルが多いです。こちらも専門家に相談する事をお勧めします。
※YouTubeでも解説しています