オフィスビルの中途解約時に気をつけるべきポイント

オフィスビルの中途解約時に気をつけるべきポイント

「企業規模が大きくなり現状のオフィスが手狭になったので、仕方なく移転先を探す」ということは、成長企業にとってよくあることです。

しかし、契約期間というものが存在しますので、契約期間を満了する前に中途解約を行う場合には、注意が必要です。

物件を中途解約してオフィス移転を行う際に気をつけるべきポイントをご紹介します。

契約期間内のオフィス中途解約条項をチェック

ビル賃貸借契約では、契約期間を2年から3年と定める例が多いです。その際、同時に契約期間内の解約条項も設けられることが一般的です。

 

通常、この解約条項は、

「テナントまたはオーナーは6ヵ月の予告期間をもって契約期間中においても本契約を解約することができる。テナントは6ヵ月分の賃料相当額を支払う場合には、本契約を即時解約することができる」

などとなっています。

つまり、中途解約を希望するなら、多くの場合、6ヵ月前には貸主に知らせる必要があるということですね。

 

もちろん、実際のところは貴社の結んだ契約次第ですので、中途解約を考える場合、まずは契約書を確認することが大切になります。

 

中途解約時の違約金に関する特約をチェック

一方で、建物賃貸借契約書に「賃借人が中途解約した場合、賃借人は、残存期間の賃料、共益費を違約金として支払う」旨の特約がある場合も多いです。

貴社の契約の中にこのような特約が含まれているかどうか確認することと、中途解約時にはどれくらいの違約金を支払うのが妥当なのかの基準を持っておくことが必要です。

 

というのは、中途解約時の違約金について、トラブルが生じることがあるからです。

 

中途解約時の違約金について実際にあったトラブル

実際にこういう判例がありました。

 

建物賃貸借契約書に、「賃借人が中途解約した場合、賃借人は、残存期間の賃料、共益費を違約金として支払う」という特約がありました。そこで、ビル管理会社が入居テナントに「4年の契約期間で中途解約後の残存期間、3年2ヵ月分の賃料・共益費を違約金として求めた」のです。

 

賃貸借期間内に賃借人が解約した場合の違約金条項の効力

 

中途解約時の違約金に関する東京地裁の見解

これに対して、東京地裁は次のように判示しています。

 

「解約に至った原因が賃借人側にあること、契約内容に賃借人惻に有利な異例の契約内容であることという事情があるが、こうした事情を考慮してもなお、約3年2ヵ月の賃料、共益費相当額の違約金が請求可能であるという様な約束は賃借人に著しく不利である。賃借人の解約の自由を極端に制限することになるから、その効力を全面的に認めることはできない。1年分の賃料と共益費相当額の限度で有効であり、その余の部分は公序良俗に反して無効であると解する」。

 

つまり、ビル管理会社は、中途解約された場合、別の企業にこの物件を貸すことができるようになるわけだが、後に入居したテナントからも賃料をもらうことになるので、残存期間の賃料を支払わせることは二重取りになってしまい、妥当ではない、ということです。

 

オフィスビルを中途解約するなら、ここに注意!

裁判所は、「中途解約は物件の空白期間を生むので、ビル管理会社にとって不利益なため、入居テナントにペナルティーが発生するのは、やむを得ない。しかし、次のテナントが決定するまでの相当期間分としては約1年が妥当」と考えているようです。

 

したがって、オフィスを中途解約する際、1年を越える分の中途解約金を請求されるようなことがある場合、まずは専門家へ相談をしてみると良いでしょう。

 

専門家に相談すれば、違約金に限らず、中途解約に伴って発生するさまざまな費用が適正かどうか確認してもらうことができます。さらに、適正でない場合は、費用の減額などの交渉を行ってくれたりもします。

 

※その他、オフィス移転にまつわる基礎知識を以下の記事にまとめました。移転が決まった方、移転検討中の方はご一読ください。

オフィス移転する前に担当者が絶対知っておきたい基礎知識

 

なお、原状回復費.comでは、オフィスビル中途解約のご相談も無料で承っています

 

Q. 企業が急成長した際の中途契約解除も力になってもらえるのでしょうか?

A.もちろんです。

「今のIT関係というのは、想定外に伸びていくんですね。
10名で発足した会社が、3年後には300名になっていた、というような業界っていっぱいあるんですね。
その時に、オフィスはどんどん大きくなります。
定期建物賃貸借契約で2年間解約できないとか、そういうものはたくさんあるんですね。

その時に超拡大移転になるわけですけど、そういう話はIT業界では多々有ります。
私共はそこに対して次の後継テナントを居抜きという形で「原状回復承継」と言うんですけど、マッチングをする例はたくさんあります。
株式会社角川ゲームスさんなんかはそういう形でマッチングをして喜んでいただきました。」

 

 

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