オフィス原状回復費の見積もりが出たら、この7点をチェック!

オフィス移転が決まり、旧オフィスを退去することが決まると、義務として原状回復工事を行う必要があります。

 

しかし、出てきた原状回復工事の見積もりを見て、「高い!」と驚いてしまう方が非常に多いのが現状です。実際、原状回復費の見積もりは、削減の余地がある高額な状態で出てくることが少なくありません。

一方、オフィスの移転はそこまで頻繁に発生するわけではないため、オフィス移転の担当者の方も、見積もり書を見てもよくわからず、高額な見積もりも「これぐらいかかるのものなのかな」と受け入れてしまうことが多いようです。

 

あなたの原状回復費の見積もり、適正なのでしょうか?

見積もり書のどこを見たら、適正かどうか判断できるのでしょうか?

 

原状回復工事の見積もり書を手にしたら必ず確認しておきたいポイントをお伝えします。

オフィス原状回復費の見積もりについて知っておきたいこと

 

実際に見積もり書を見ていく前に、原状回復費について知っておいてほしいことがあります。

それは、原状回復工事の見積もりは、適正金額よりも高く出てくることが多いということ。

ですので、見積もり書をそのまま鵜呑みにしてしまうと、必要以上に高い金額を払うことになってしまうケースが多いのです。

 

原状回復費の見積もりが高額になりがちな理由は複合的なもので、例えば、

  • 工事業者が指定されていて競争が働かない
    「原状回復工事はビルオーナー・管理会社の指定する工事業者に依頼する」という内容が、入居契約時点で定められていることが多いです。
    つまり、「安い業者から相見積もりを取って比較検討する」という余地がないということです。
  • 重複構造で下請けが多くて高くなる
    ビルオーナーから発注を受けた工事業者(ゼネコン)は、下請け業者に発注し、さらに下請け業者が孫請け業者に、そして職人や技能士に仕事を発注する、という構造になっています。
    各業者がマージンを抜くため、高額になってしまうのです。
  • 工事範囲が不明確
    共有部分まで原状回復工事の対象とされている、
    天井や壁など一部修繕すれば済むものを、全面修繕しようとしている、
    避けることのできない経年劣化や通常損耗まで原状回復工事の対象とされている、等。
  • 賃借人に不動産についての知識が少ない
    オフィス移転担当者が見積もり書を見ても、本当に必要な工事なのか、単価が適正なのか、判断できることはまれです。
    たとえビルオーナーと金額交渉してみたとしても、圧倒的な知識の差に阻まれてしまうため、減額はできたとしてもごくわずかです。

 

※指定工事業者がいない場合、少しでも原状回復費を下げたいと相見積もりを取ることを検討される方もいるかもしれません。相見積もりについては以下の記事にまとめました。

原状回復費の相見積もりを取るのは危険!?

 

その見積もりは適正?確認するためのポイントとは

 

原状回復工事の見積もり書を受け取ったら、以下の点を確認してみてください。

 

賃貸借契約に沿った見積もり内容になっているか

入居時の契約書をよく読んで、原状回復についてどのような取り決めがなされているか確認してください。

工事業者が指定されているかどうかも記載があるでしょう。また、「通常損耗も賃借人の負担」という特約がついている場合もあります。

 

見積もり上の面積が実際の工事面積と一致しているか

通常、契約面積の算出は、壁の内側ではなく壁の中心線を基準として測る「壁芯計算」で行われます。これは実際に測った部屋の面積(壁の内側を測ることになります)とは一致せず、実際の占有面積よりも大きくなっています。

ですから、見積もり上の面積が契約面積と同じである場合は、原状回復費の減額のチャンスがあります。

 

共用部分が工事に含まれていないかどうか

トイレやエレベーターホールなど、共用部分まで原状回復工事の対象とされている場合があります。

これは原状回復工事の範囲外ですので、この部分は減額することが可能になります。

 

工事のやり方に無駄がないか

1回でできそうな作業が2回以上に分かれている、トラックの台数や作業人員がどう考えても多すぎるのではないか、といった疑問を感じたら、減額の余地があるかもしれません。

また、夜間に工事を行うと割高になります。

 

グレードアップ工事になっていないかどうか 

原状回復工事に乗じて、壁や天井などの品質を高いものに張り替えようとしている場合や、新たな設備を導入しようとしている場合などが、グレードアップ工事にあたります。

原状回復は本来「元(入居時)の状態に戻す」ことなので、設備のグレードアップは原状回復工事の範囲を超えてしまっています。

 

資材や人件費が市場価格とかい離していないか

相場観を得るのが難しいかもしれませんが、単価設定が法外でないかどうか確認する必要があります。

 

その他、原状回復の範囲を超えた工事が含まれていないかどうか

例えば、エアコンの分解掃除の費用は原状回復の範囲を超えているといえます。

 

原状回復工事の見積もり書を読むには、どうしても専門知識が必要

以上の項目がチェックポイントになりますが、

  • 資材や人件費の相場なんて知らない…
  • よくわからないまま不利な契約を結んでしまったかも…
  • そもそもどこまでが原状回復の範囲なのか判断のつけようがない…

など、1つ1つ項目を確認しても、全く見当がつかない箇所もあるのではないかと思います。

 

そもそも、原状回復費の見積もりを正しく理解するためには、不動産、建築、法律など、さまざまな分野の専門知識が必要になります。

 

オフィス移転担当者の知識が少ないのはやむを得ないこと。とはいえ、一朝一夕に知識が付けられるわけはありません。

まして、そんな状態でビルオーナーと原状回復費の減額交渉をしたとしても、減額を勝ち取るのは非常に難しいものです。できたとしてもごく少額にとどまるどころか、ビルオーナーとの関係性が悪化してしまう恐れもあります。

見積もり書を見てもわからない疑問や、「どう考えても高すぎる」「もう少し安くならないものか」といった悩みがある場合は、原状回復費に関する専門家に問い合わせるのが一番なのです。

 

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