オフィス移転時の原状回復工事、範囲はどこまで?

オフィスを退去して移転する際、物件の原状回復は借主の義務であり、費用は借主が負担することになっています。

しかし、原状回復工事の見積もりが想像以上に高いケースが後を絶ちません。我々のところにも、「原状回復費の見積もりが出たが、いくらなんでも高すぎるのではないか?」といった相談が、日々たくさん寄せられています。

 

原状回復費が高額になりがちな理由の1つが、本来行う必要のない工事を原状回復工事として見積もりに含めていること。

 

この記事では、オフィス移転時の原状回復工事に含まれる範囲について解説します。あなたのお手元にある原状回復費の見積もり、はたして適正でしょうか?

オフィス退去時の原状回復工事の範囲とは

 

一般的に原状回復とは「借りた時点の状態に戻すこと」をいいますが、具体的にオフィスの原状回復とはどんな内容を指すのでしょうか。

 

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、民間向けのガイドラインではありますが、

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

と原状回復を定義しています。

※善管注意義務:一般的・客観的に要求される程度の注意をしなければならないという注意義務のこと

 

また、過去の東京高裁の判例では、「通常の使用収益に伴って生じる自然的損耗は別として、賃借人の保管義務違反等その責に帰すべき事由によって加えた毀損について原状に復せしむ義務」という定義がなされています。

 

つまり、原状回復工事で必要なのは、あくまで借主側の問題によって生じた損耗や毀損を、借りた時点の状態まで復旧することとなります。

 

例えば、スケルトン状態でオフィスを借りたのであれば、元のスケルトン状態に戻します。もしオフィス使用中に誤って壊してしまった箇所があるのなら、借主の負担で修繕が必要です。設備の増設などを行った場合は、撤去することが「原状回復」に当たります。

 

ただ、一般的な定義は上記のようにお考えいただきたいのですが、賃貸借契約書に「借主が通常損耗の修繕費用も負担する」などといった特約がついているケースも存在します。

入居時に原状回復に関してどのような契約を結んだのかよく確認する必要があると同時に、これから移転する先のオフィスと契約を交わす際にも注意が必要です。

 

原状回復の範囲を超えるもの

契約書に記載があるケースを除けば、一般的に以下のようなものは、オフィス移転時の原状回復の範囲に含まれません。原状回復工事の見積もりに以下のようなものは入っていないでしょうか?

 

通常損耗や経年劣化

上記のガイドラインや判例の定義に照らすと、通常の使用による損耗や経年劣化等の修繕費用は、原状回復費に含まれないことになります。

通常損耗とは、通常の利用によって発生した損耗のことで、例えばカーペットや壁紙の汚れ、日焼けなどを指します。オフィス物件を使用していれば、通常損耗は必ず発生するものなので、通常損耗の修繕は賃料で賄うべきという考え方です。

また、オフィスは使用していなくても自然に経年劣化しますので、経年劣化した設備の原状回復も、同様に借主の負担にはなりません。

 

共有部分の原状回復

例えばトイレやエレベーターホールなど、オフィスの共有部分の修繕が原状回復費の見積もりに入ってしまっているケースが時折見受けられます。しかし、このような共有部分の修繕等は、本来貸主側が負担して行うべきものです。

借主が負担すべき原状回復の範囲を超えますので、もしこのようなものが見積もりに含まれていたら、原状回復費をつり上げる原因になっているかもしれません。本来は除外されるべき項目です。

 

全面修繕やグレードアップ工事

例えば天井や床の修繕が必要な場合。部分的な修繕を行えば済むケースなのに、全面張替えの金額が見積もりに含まれていることがあります。また、例えば設備を修繕するのみならず、この機会に品質の良いものにグレードアップしようと考える貸主もいます。

しかし、いずれの場合においても、借主が行うべきなのはあくまで「原状回復」であり、オフィス入居時の状態に戻せばよいだけです。さらに状態を良くするための費用まで借主が負担する必要はありません。

 

ただ、いずれにしてもオフィスの賃貸借契約の場合は、契約書の記載がカギになります。オフィス入居時にどのような契約をしたのか契約書をよく確認するとともに、貸主であるビルオーナーと認識を共有しておくことが大切になります。

 

原状回復費が高額だと思ったら、工事範囲を疑うべし

 

原状回復はオフィス退去時の義務です。工事は退去日までに終わらせなければなりませんので、見積もりを目の前に悩んでいる時間はあまりないのも事実です。しかし、支払う義務のない金額まで支払う必要はもちろんありません。

オフィス移転を決めて、原状回復費の見積もりが高額だなと感じたら、まずは本記事を参考に、原稿回復工事の範囲を超えた項目が含まれていないかどうか、確認してみてください。

 

しかし、そのような項目が含まれていたとしても、実際に原状回復費の減額につながるかどうかは難しいところです。

ビルオーナーと交渉するのはなかなか大変です。不動産の知識は借主よりも貸主のほうがずっと豊富でしょうし、関係が悪化してしまうと、退去するにしても後味が悪いもの。

 

我々「原状回復費.com」は、原状回復費を大幅に削減するサポートを行っています。

 

多様な専門家による支援があれば、あなた自身で確認して交渉するよりも、原状回復費を大幅に適正化することが可能です。オフィス移転費用が大きく節約できますから、社内でも必ず喜ばれます。

お伝えした通り、原状回復工事には期限があります。ぎりぎりにご相談いただくよりも、見積もりが出たら早めにご相談いただけると、大幅な費用削減につながりやすくなります。

 

 

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