オフィスや事務所を移転する場合、物件の原状回復は賃借人（テナント）の義務です。その際、費用は賃借人が負担することになっています。
しかし、賃借人の声を聞くと、原状回復工事の見積もりが想像以上に高かったというケースが後を絶ちません。一般社団法人RCAA協会にも、「原状回復費の見積もりが高額に感じる。確認してもらえないか？」といった相談が、たくさん寄せられています。
原状回復費が高額になるのにはいくつか理由があります。そのひとつが、本来行う必要のない定められた範囲外の工事を見積もりに含めていることです。
この記事では、オフィス移転時の原状回復工事に含まれる範囲について解説します。記事を読んでからお手元の原状回復費の見積もりを確認してみてください。はたして適正といえるでしょうか？
オフィス物件における原状回復工事の範囲とは
一般に原状回復とは「借りた時点の状態に戻すこと」をいいます。もう少し具体的に原状回復について知っておきましょう。
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、民間向け（アパートやマンションなど生活するための物件）のガイドラインではありますが、
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務（※）違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
と原状回復を定義しています。
※善管注意義務：「善良な管理者の注意義務」の略で、一般的・客観的に要求される程度の管理・注意をしなければならないということ
また、過去の東京高裁の判例では、｢通常の使用収益に伴って生じる自然的損耗は別として､賃借人の保管義務違反等その責に帰すべき事由によって加えた毀損について原状に復せしむ義務｣という定義がなされています。
つまり、一般的な原状回復とは、あくまで賃借人側の問題によって生じた物件の損耗や毀損を、借りた時点の状態まで復旧することになります。
オフィスを例にするなら、スケルトン状態でオフィスを借りたのであれば、元のスケルトン状態に戻して返すということです。もしオフィス使用中に誤って壊してしまった箇所があるのなら、賃借人の負担で修繕が必要です。設備の増設などを行った場合は、撤去することが「原状回復」に当たります。
どんな工事が原状回復の範囲を超えるのか、また注意点とは？
これから紹介するものは、一般的にオフィス移転時の原状回復の範囲外です。見積もりが高いと感じる場合は、原状回復工事の見積もりに以下のようなものが入っているかもしれません。
通常損耗や経年劣化の修復
国交省のガイドラインや判例の定義に照らすと、通常の使用による損耗や経年劣化等の修繕費用は、原状回復費に含まれないことになります。
通常損耗とは、通常の利用によって発生した損耗のことです。例えばカーペットや壁紙の汚れ、日焼けなど、日々の使用でどうしても生じる損耗を指します。物件を使用していれば、通常損耗は必ず発生するものなので、通常損耗の修繕費用は賃料に含まれており、それで賄うべきという考え方です。
また、仮にオフィスに入居者がいなくても経年劣化は避けられません。したがって、経年劣化した設備の原状回復も、同様に賃借人の負担にはなりません。
共有部分の原状回復
例えばトイレやエレベーターホールなど、オフィスの共有部分の修繕が原状回復費の見積もりに入っているケースが時折見受けられます。しかし、このような共有部分の修繕等は、本来賃貸人（オーナー）側が負担して行うべきものです。
賃借人が負担すべき原状回復の範囲を超えますので、もしこのようなものが見積もりに含まれていたら、原状回復費をつり上げる原因になっているかもしれません。本来は除外されるべき項目といえます。
全面修繕やグレードアップ工事
全面修繕とは、例えば天井や床の修繕が必要な場合、本来なら部分的な修繕で済むのに、全面張替えを行うことなどを指します。
グレードアップ工事とは、設備の修繕にとどまらず、原状回復時に高品質のものへ変えてしまうというものです。オフィス全体の天井材、カーペットや壁紙などをグレードアップしようとすると、かなりの額になるでしょう。
また古い電気、空調、その他設備を環境対応型省エネ設備にグレードアップするなど不透明な原状回復がよく見受けられます。
いずれの場合においても、契約上は賃借人が行うべきなのはあくまで「原状回復」であり、求められるのはオフィス入居時の状態に戻すことだけです。さらに状態を良くするための費用まで賃借人が負担する必要はありません。
オフィスの賃貸契約内容には注意が必要
多くの高額な原状回復工事の見積もりは、上記のような“範囲外”の工事が含まれてしまっています。ただ、注意しなければいけないことは、賃貸借契約書に「賃借人が通常損耗や経年劣化の修繕費用も負担する」という意味の特約が記載されているケースです。この場合、上記で説明したような一般的には原状回復の範囲を超える工事であっても、賃借人が契約時にそれを受け入れているということになります。
入居時に原状回復に関してどのような契約を結んだのかよく確認する必要があると同時に、これから移転する先のオフィスと契約を交わす際にも注意が必要です。
オフィスの賃貸借契約の場合は、契約書の記載内容がカギになります。オフィス入居時にどのような契約をしたのか契約書をよく確認するとともに、賃貸人であるビルオーナーと認識を共有しておくことが大切です。
原状回復工事の範囲に疑いがあるときは
最初に書いたように、原状回復はオフィス退去時の義務であり、避けられません。また、工事は退去日までに終わらせる必要があります。したがって見積もり内容で悩んでいる時間はあまりないのも事実です。
とはいえ、本来なら不要な工事の費用まで支払う必要はもちろんありません。
原状回復費の見積もりが高額だと感じたら、まずは本記事を参考に、契約書の内容と、原状回復工事の範囲を超えた項目が含まれていないかどうか、確認してみてください。
ただ、実際に適正な価格で原状回復工事をやってもらえるかどうかは難しいケースもあります。
なぜなら、ビルオーナーとの交渉が大きなハードルになるからです。不動産や関連する法律の知識は借主よりも貸主側のほうがずっと豊富でしょうし、関係が険悪化してしまうと、無用なトラブルに発展してしまうリスクも高まります。
そこで、頼りになるのが専門家の存在です。
RCAA協会では、貸主側との円満合意による原状回復費の大幅削減を実現するサポートを行っています。
不動産や建築、法律など多様な専門家の支援によって、原状回復費を適正化することが可能です。オフィス移転費用が大きく節約できるため、その費用を新しいオフィスの改装費用に当てたりすることもできます。
原状回復工事は退去日までに終わらせるという期限があります。そのため、早めにご相談いただくことでより的確なサポートができ、大幅な費用削減につながりやすくなります。
