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原状回復の「スケルトン戻し」とは?

執筆者 : 萩原 大巳(はぎわら ひろみ)

オフィスや店舗から退去する時、原状回復義務が発生します。その際、契約書の「原状回復」の項目に「スケルトン工事」と指定されているケースがあります。

今回は、原状回復工事における「スケルトン」や「スケルトン戻し」とは何か、注意点や知っておくべきことを詳しく解説いたします。

賃貸借契約で「スケルトン戻し」の原状回復

オフィス、店舗などの事業用賃貸契約書では、特約、仕上表、図書などで「原状」を明確にしてあります。そして、使用目的としてオフィス、店舗(飲食店、美容室、エステ、ライブハウス)など、必ず明記されています。

その原状がスケルトンであれば、原状回復義務は「スケルトン戻し」となります。

スケルトンとは、一般的に「建築躯体」を指し、内装仕上げ、室内設備が設置されていない現状のことを言います。その原状に回復することが原状回復義務となる、それが法理です。

オフィスでも「スケルトン戻し」の原状回復があります。

たとえば、竣工時は店舗として貸し出していたビルを、借主が「オフィス兼ラウンジで借りたい」と申し出て、それを貸主が承諾します。このケースは、竣工図がスケルトンなので、原状回復もスケルトンとなります。

借主の要望で、スケルトンを原状としたオフィス兼ラウンジの賃貸借契約締結であるため、スケルトン戻しの原状回復となるのです。

一般的には、オフィスは基準階仕様として床、壁、天井の内装仕上げが施されており、室内の設備も、電気、空調換気、防災、その他設備も設置してあります。

スケルトンの場合も、基準階仕様でも建築物は全て建築基準法を遵守し、関係官庁に承諾を得て賃貸物件として登記されています。

原状回復で貸主に求められる「スケルトン」とは?

オフィス、店舗を問わず、原状を貸主・借主で合意し、共有した状態が「スケルトン」であるなら、「スケルトン戻しの原状回復」になります。

昨今、不動産の流動化、証券化により貸主が変更(オーナーチェンジ)されていることが頻繁にあり、貸主・借主ともに契約締結時の担当者は既に退社しているケースが多く、誰も「原状」がわからないという問題があります。

最近、特に外資系の不動産投資法人も数多 く日本の不動産業に参入してきていますが、賃貸借契約の義務と権利(敷金、保証金)まで、全て新貸主に引き継がれます。そして、借主 の経営方針により契約を解約する場合問題になりやすいのが、この「原状とは?」という状態なのです。

日本の賃貸借契約では、原状回復業社が契約書で定められているケースがほとんどです。

貸主の指定する施工業社が原状確定図書、入居工事(原状変更図書)と現地調査のうえ、見積書を提示します。

そこで原状回復見積りを説明しない時は、原状を分かっていないと思って間違いないです。貸主が思う次のテナントに選ばれる原状回復という名目の「リニューアル工事」になっているケースが多いのです。

店舗では、美容室、エステなど給排水、ボイラーなど新設しているケースが多く、「次のテナントも美容室だから、現状のままにした方が貸主、借主、次のテナントも全てお得」ということで設備を残したいと思います。しかし、これも法理においては、あくまでも原状に回復することが原状回復義務履行となるのです。(※貸主が残置を承諾した場合は原状回復から除外できます。)

スケルトン戻しの注意点

スケルトン戻しの注意点

スケルトン工事は「解体撤去するだけ」と、簡単と思っている借主が多いのも事実です。

躯体の上に内装仕上げを施せば、解体すると穴や傷が残ります。「床を石張りにした」「厨房を新設した」など、どこまで修繕修復するか、貸主側業社との詳細な打合せが必要です。

防災設備の工事範囲については、貸主側、借主側に空調換気設備の配管がビルの中を通って屋上まで設置されているなど、よくあることです。特に店舗仕様の場合、貸主の建築物、借主の建築物が建築工事により繋がっている場合の収まり、守備範囲については注意が必要となります。

その擦り合わせの基準が「工事区分」なのです。

店舗が数多くあるショッピングセンターなどの場合は、工事エリアを仮囲う、解体資材の搬出ルートなど、規定があるので要注意です。

たとえば、夜間23時 から翌朝7時までが工事時間、などビル運営のルールが決まっています。当然、施工体制、労務費は大きく変動しますので、ここは、すべてを理解した実績のある専門家に任せることをお勧めします。

貸主側はAM、PM、指定業社という専門家が貸主側として詳細打ち合わせをします。その専門家を相手に、借主のアドバイザーとして擦り合わせするには、高い知識をもった専門性と経験、実績が必要となります。
工事屋さんにお願いしてもビル側業社のいいなりとなり、本来借主が負担しなくてもよい工事を負担させられていることが多々あります。

借主も工事屋さんも負担しなくてもよい工事まで負担させられ、その事実を気付いてさえいないことが現状なのです。結果、「工事が予想より高く、敷金では足りない」などの相談が後を絶ちません。

貸主、貸主側業社と、借主、借主側業社が現場で立会い、守備範囲、収まりを明確にして証を残すこと、そしてビル運営のルールと工期、工程を絶対確認して下さい。

萩原 大巳

2022年現在、SDGs、ESG投資、グリーン認証の環境取組みで、環境対応型の建築資材、設備も変わり高騰しています。

その理由の一つとして、融資の判定基準で、環境適応型の資材以外融資の対象とならず、ビルもメーカーも環境対応型の建築資材、設備に変更となってきているからです。

コロナ以前の建築設備資材は全て製造中止となりましたので、ビルの内装仕上げ、設備において、すべて環境対応型の最新電気、空調設備が見積りに計上され高額になっているケースが多いので注意が必要です。

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萩原 大巳(はぎわら ひろみ)

(一社)RCAA協会理事長
(株)スリーエーコーポレーション 代表取締役CEO

・ワークプレイスストラテジスト

オフィス、店舗の移転および統廃合計画の責任者として、500社以上の実績がある。現在、大手消費者金融、銀行などの技術嘱託として活躍。プロジェクトマネージャーとして、原状回復の適正査定、AB工事の適正査定協議では600社超の実績があり、査定実績、日本No.1の専門家である。施工不良、敷金、保証金返還トラブル相談など、日々、企業の法務相談に多忙である。IFRS資産除去債務、環境債務の処理方法等について大手監査法人の主催にて講演を行っている。

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