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オフィス・店舗の原状回復 オフィス移転

居抜きでオフィス移転を成功させよう!

執筆者 : 萩原 大巳(はぎわら ひろみ)

本記事では、オフィス移転を考えているテナントがオフィスの居抜き退去を成功させるためのフローやパートナー選びを解説します。

オフィスからトラブルなく居抜き退去するためのフロー

貸主の承認を得る

オフィスには、内装や設備を所有する権利の問題があるため、これらを居抜きで引き継ぐには貸主の承認が必要です。

仮に居抜きで退去したい企業と、新たに入居したい企業が合意できていても、貸主が拒否すれば、居抜きでの退去・入居は不成立となります。

このため、できれば信頼できるWPS(*)、PMR(*)企業に第三者として入ってもらって、貸主とどのように交渉すればいいか相談するほうがスムーズです。

居抜きで退去、居抜きで入居よりサブリースのマーケットは大きなニーズがあります。特にICT会社が多額の費用を投じたスーパーグレードビルは、5Gの時代に適応した人間中心の新しいスタイルの内装設備です。多数のフリーランサーがプロジェクトごとにギグするスタイルのオフィス内装は、セキュリティも万全であり、価値があります。

ICTのビットバレーである渋谷のスーパーグレードビルは、居抜きの宝庫といえるでしょう。

一般社団法人RCAA協会、及び協会会員(株)スリーエー・コーポレーションは、上記の居抜き市場をサステナオフィス移転と呼び、同市場の情報を豊富に有していることが強みになっています。

* WPS(ワークプレイスストラテジー):一人ひとりの創造性を刺激し、組織の業績を向上されるために、職場というスペースが持つ可能性を引き出し、あるべきオフィスの姿を具体的なデータとヒアリングと現地調査に基づいて明らかにし、ビジネスゴールを達成し、企業価値を高めるオフィスを提案すること。

* PMR(プロジェクトマネージャー):プロジェクトの計画・遂行に責任を負うプロジェクトの管理者。また、そのような職位や職能のこと。

新たな借主を見つける

居抜き退去の成立において重要なのは、できるだけそのままに近い状態でオフィスや事務所・店舗を利用してくれる次の入居者を見つけることです。つまり退去者と入居者のマッチングが重要ということです。

例えば、複数の大手不動産会社と提携してマッチングサービスを提供している業者がいます。

不動産会社には居抜きでオフィス等に入居したいという情報が集まるため、退去者と入居者をマッチングし、居抜きによる原状回復工事費用を削減しようとするのです。しかし残念ながら、日本では原状回復の内容が厳しいため 、居抜きマッチングサイトで成功している会社はまだ存在しません。               

価値のある内装設備を、現在の不動産、賃貸借契約条件( 特に家賃、敷金など)と照らし合わせて「適正である」という事がマッチングの絶対条件になります。

新たな借主と細かい点もしっかり確認する

新たな借主と、設備・備品の引き継ぎの範囲(問題が起きた場合の責任の所在を含む)や両者が負担する金額を明確にしていきます。

上記の1~3を迅速に行う

オフィスの解約予告を出した時から引き渡しまでの期間はだいたい     6カ月~9カ月くらいです。もし次の入居者が見つからなかった場合は原状回復工事を行わなければいけません。居抜きを希望する場合、厳密には引き渡しの2カ月~3カ月前までに入居者を決めておかなければいけません

最近ではSNSを使って入居者を募集する企業も見られますが、限られたネットワーク内での呼びかけになるので、居抜きの相手が決まらず、泣く泣く原状回復工事を行って退去する企業も少なくありません(しかもWEBサイトに情報をアップするにも、貸主の承諾が必要です)。

居抜きで退去する場合には、相手を探せる期間にリミットがあることを覚えておく必要があります。なるべく早く動き始めるようにしましょう。また、おおよその賃貸借条件、敷金、家賃、管理費、etc.を事前に開示することが必要です。

大型オフィスの場合、12カ月~18カ月前にオフィス移転の居抜き対応を考えることが、経営者としてベストな選択です。

オフィスの居抜き退去を確実にするためのパートナーとは

オフィスの居抜き退去を確実にするためのパートナーとは

オフィスを居抜きで退去するには、やはり専門家に相談するのが最もスムーズで簡単です。自力でマッチング先を探すよりも、間を取り持つ「 媒介者、WPS、PMR」のような存在がいたほうが、当然ながら話は円滑に進むわけです。

また、「オフィスや事務所・店舗の原状回復について契約書がどのようになっているか」、「通常の原状回復工事を行うにはどれくらいの費用がかかるか」などを明確にして、居抜きでの退去が可能かどうかを診断してくれます。

こうした専門家は、退去者・入居者・オーナーの三者が納得できる形でオフィス居抜き退去を実現してくれます。したがって、トラブルを防止する意味でも重要なパートナーになります。万一のために弁護士、会計士とも提携している専門家に相談することがポイントです。

居抜きは、瑕疵、メンテナンス資産譲渡が必要なため 、宅建、建築、設備、法務をクロスファンクションで実施できる専門家が活躍するステージといっていいでしょう。

米国やEUでは、WPS、PMR、CMRは全てクライアントの代理人と定義されています。代理人は、個人、チーム能力で成果が決まります。日本もこれから代理人と呼ばれるプロフェッショナルが活躍する時代となるでしょう。

オフィス居抜き退去実現のためのパートナー選び

オフィス居抜き退去実現のためのパートナー選び

欧米では借主のワークプレイス戦略を共創する専門職ワークプレイスストラテジストが活躍しています。DX推進は急務です。もはや総務、管理部門にITの専門家は在籍していません。ITをフル活用したワークスタイルも経験も体験もありません。ワークプレイスの戦略立案者ワークプレイスストラテジストとSIer(エスアイヤー)を活用し、理想のワークプレイスをデザインする時代です。

オフィス居抜き退去を実現するには、やはり専門企業に相談するのが最もスムーズで簡単です。自分たちでマッチング先を探すよりも、間を取り持つ「仲人」のような存在がいたほうが、当然ながら話は円滑に進むわけです。

「オフィスや事務所・店舗の原状回復についての規約がどのようになっているか」「通常の原状回復工事を行うにはどれくらいの費用がかかるか」などの疑問点を明らかにして、居抜きでの退去が可能かどうかを診断します。

もちろん、退去者・入居者・オーナーの三者が納得できる形でオフィス居抜き退去を実現しますので、トラブルはありません。弁護士もかかわっています。

参考
居抜き退去でオフィス原状回復費を大幅に削減!
居抜き退去のメリット・デメリットは?

居抜きとは、不動産において、前の入居者が使用していた内装や設備を残し、次の入居者が利用することです。正しい法律用語は「原状回復義務承継」といいます。 オフィス移転を考えているテナントが居抜きで退去すれ ...

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萩原 大巳(はぎわら ひろみ)

(一社)RCAA協会理事長
(株)スリーエーコーポレーション 代表取締役CEO

・ワークプレイスストラテジスト

オフィス、店舗の移転および統廃合計画の責任者として、500社以上の実績がある。現在、大手消費者金融、銀行などの技術嘱託として活躍。プロジェクトマネージャーとして、原状回復の適正査定、AB工事の適正査定協議では600社超の実績があり、査定実績、日本No.1の専門家である。施工不良、敷金、保証金返還トラブル相談など、日々、企業の法務相談に多忙である。IFRS資産除去債務、環境債務の処理方法等について大手監査法人の主催にて講演を行っている。

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