居抜き退去でオフィス原状回復費を大幅に削減!

居抜きとは、前の入居者が使用していた内装や設備を引き継いで次の入居者が利用することです。

居抜きで退去すれば、利用可能な設備をそのまま残せるので、大規模な工事をする必要がなく、原状回復工事費用を大幅に削減できます。

そこで、本記事では、オフィス移転時に居抜き退去を行うことによる借主・貸主のメリット・デメリットをご説明するとともに、オフィスの居抜き退去を成功させるためのアクションフローやパートナー選びまで、ご紹介いたします。

オフィス移転における居抜き退去のメリット・デメリット

 

 

居抜き退去において、退去する借主、貸主それぞれにどのようなメリット・デメリットがあるのか、まとめてみました。

 

オフィス居抜き退去のメリット

●借主

先に述べたとおり、居抜きとは、前の入居者が使用していた内装や設備を残し、次の入居者が利用することです

一方、居抜きとは反対の言葉として「スケルトン」というものがあります。これは、内装や設備がなにも無い状態のことです。つまり、その物件が出来上がった時と同じ状態のことをいいます。

 

つまり、居抜きとスケルトンはそれぞれ以下のような状態を指します。

居抜き   … 前借主の内装、設備がそのまま残っている状態

スケルトン … 前借主の内装、設備が全く無い状態

 

あなたがもしスケルトン状態で入居したのであれば、退去の際にもスケルトンで戻すことが必要になります。スケルトンに戻す工事は大規模なものになるため、当然費用は高額になります。

居抜き退去であれば、原状回復工事がスケルトンよりも簡単で済むか、行わなくて済みますので、大幅な原状回復費削減につながるというわけです。

また、原状回復工事をおこなわずに済むことで、移転のための期間・手間が短縮でき、引き渡し直前まで営業も可能です。

 

●貸主

貸主にとっては、借主が退去した後にできる限り早く次の借り手を見つけなければなりません。借り手が見つからないとその期間は家賃収入が得られないため、貸主にとって大きな痛手となります。

この点、居抜き退去で借り手がすぐに見つかれば、退去から新たな借り手が入居するまでの期間に切れ目がほとんどなくなり、家賃収入がほぼ継続して得られるわけです。居抜きで退去する借主と新たな借主の間の交渉がスムーズにいけば、貸主にとっては、収入減を最小限に抑える(うまくいけば、収入減にならずに済む)ことができます。

 

オフィス居抜き退去のデメリット

●借主

居抜きで出たいと考える場合、解約予告をできる限り早く出して、居抜き状態で使ってくれる人を探す期間、設備・備品などの譲渡範囲を決める期間、造作譲渡料(*)の交渉をする期間等の時間がかかることから、最低でも半年以上前に解約予告を出す必要があります

*造作譲渡料:居抜き物件に残されている内装、厨房設備、空調設備、什器などの設備を新たな借主が買い取るための費用のこと。費用は設備の内装の性能や使用年数ではなく、その物件の価値(立地や集客力)によって設定される。【アットホーム 用語集(開店・開業専用)】 

 

また、居抜き状態で使ってくれる人を探す期間、設備・備品などの譲渡範囲を決める期間、造作譲渡料の交渉を借主が単独で行うには知識・経験がなく非常に困難です。

仮に次の入居者が見つからなかった場合、原状回復工事を行わなければならず、かなりの時間・労力を使うことになります。

 

●貸主

退去する借主と新しく入居する借主との間で、設備・備品などの譲渡範囲や造作譲渡料の交渉過程でトラブルになる可能性があり、貸主としては余計なトラブルにかかわりたくないという心理が働くため、居抜き対応には消極的な貸主も多いのが現状です。

 

オフィスからトラブルなく居抜き退去する方法とは

 

 

トラブルなくオフィス居抜き退去を行うための手順は次のとおりです。

 

1.新たな借主を見つける

居抜き退去の成立において重要なのは、できるだけそのままに近い状態でオフィスや事務所・店舗を利用してくれる次の入居者を見つけることです。つまり退去者と入居者のマッチングが重要ということになります。

ですので、例えば弊社の場合は、複数の大手不動産会社と提携しています。各社には居抜きでオフィス等に入居したいという声が多数集まっています。

このため退去者と入居者とのマッチング率も高く、居抜きによる原状回復工事費用の削減に成功しています。

 

2.貸主の承認を得る

オフィスには、内装や設備を所有する権利の問題があるため、これらを引き継ぐには貸主の承認が必要になります。

仮に居抜きで退去したい企業と新たに入居したい企業の合意があっても、貸主が拒否すれば、商談は不成立となります。

このため、できれば信頼できる仲介企業に第三者として入ってもらって、貸主との交渉を依頼するほうがスムーズです。

 

3.新たな借主と交渉する

新たな借主と交渉して、設備・備品の引き継ぎの範囲(問題が起きた場合の責任の所在を含む)や両者が負担する金額を明確にしていきます。

 

4.1~3を迅速に行う

オフィスの解約予告を出した時から引き渡しまでの期間はだいたい3ヶ月~6ヶ月くらいですが、もし次の入居者が見つからなかった場合には原状回復工事を行わなければならないため、厳密には、引き渡しの1ヶ月~2ヶ月前には入居者を決めておかなければなりません

最近ではSNSを使って入居者を募集する企業も多くなっていますが、限られたネットワーク内での呼びかけになるので、居抜きでの入居者が決まらず、泣く泣く原状回復工事を行って退去する企業も少なくありません。

居抜きで退去する場合には、募集をかけられる期間にリミットがあることを覚えておく必要があります。なるべく早く動き始めるようにしましょう。

 

オフィス居抜き退去実現のためのパートナー選び

 

 

オフィス居抜き退去を実現するには、やはり専門企業に相談するのが最もスムーズで簡単です。自分たちでマッチング先を探すよりも、間を取り持つ「仲人」のような存在がいたほうが、当然ながら話は円滑に進むわけです。

 

原状回復費削減の専門企業である弊社は、居抜き退去に関する知識・経験・実績も豊富です。「オフィスや事務所・店舗の原状回復についての規約がどのようになっているか」「通常の原状回復工事を行うにはどれくらいの費用がかかるか」などの疑問点を明らかにして、居抜きでの退去が可能かどうかを診断いたします。

もちろん、退去者・入居者・オーナーの三者が納得できる形でオフィス居抜き退去を実現しますので、トラブルはありません。弁護士もかかわっています。

 

原状回復費削減ができた場合のみ、削減できた費用の一部を弊社の報酬として頂くという仕組みであるため、初期費用や着手金などは一切必要ありません。費用削減ができなければ1円も頂かない完全成功報酬型です。

 

 

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