今、世界の経済のパワーバランスは大きく変化しています。
不況や危機の時の円買いは、今は昔。2012年1ドル79.8円、2022年4月、円は125円を超え130円に迫っています。
世界目線で見れば5割格安の我が国。土地も会社も人も、グローバル企業に買われていきます。
Appleの聖地 “シリコンバレー”
Apple社の時価総額は人類史上初3兆$を越え、円換算350 兆を越えました。この時価総額は東証一部半分に迫り、世界の製造業の覇者トヨタの10倍以上です。
人､物、金、情報全てが繋がるMobileを通して、世界のOSはiOSとアンドロイドの2極に集約されました｡
孫正義氏はスティーブ・ジョブズを
「インターフェイスとデザインの天才､歴史の教科書でレオナルド・ダ・ビンチと並び称されるであろう」
と彼の偉業を讃えています。
その創業の地がシリコンバレーです。ガレージから産声を上げ、生態系の頂点に君臨しています｡
エンターテイメント大都市 カリフォルニア州 ”ロサンゼルス”
ロサンゼルスといえば、ディズニーランド、ユニバーサル・スタジオ､ハリウッド､世界の動画配信サービスのNetflixが有名です。
これだけの映画産業が集積した理由は、東部NYを中心に大手映画産業が君臨し、規制と慣習が厳しい東部より中小映画会社がロサンゼルスに移ったとされています｡
海、渓谷、広い平野､温暖な気候、豊穣な土地､自由奔放で個性は人種も性別も超えます。自由と民主主義､自然との調和に絶対的価値に重きをおくカリフォルニア人の精神を育んだと思われます。その思想がアメリカ西海岸全土に拡散し、結果として世界一平均所得が高く、自由なアメリカを構成しています。
世界のアメリカンドリームのゆりかご ”サンフランシスコ"
リモートワークの定着によりワークスタイルが変革！そして1番大事な財産は、人財(HR)である！！
リモートワーク定着率が9割に迫るアメリカ西海岸､「世界のアメリカンドリームのゆりかご」カリフォルニア州サンフランシスコは、シリコンバレー、Apple､Facebook、Google、Twitter、Intel、Hewlett-Packard、VMware、Oracle､eBay、Teslaなど､数多くのテックベンチャーの聖地です。
シリコンバレーのダイナミズムは移民の賜物、メタはアジア系社員が52%を越え、AppleもGoogleもアジア系社員は40 %を超えます。まさに人種の坩堝､ダイバーシティです。
ビックテックは地球上のどの国からも頭脳を集めます｡もはやデジタルにより国から、土地から､紙から、通勤から解放され、SNS、メタバースにより意識は全て繋がる世界に向かっています。
では何故シリコンバレーが誕生したのでしょう？
これは第二次世界大戦に関わりがあります。全米、ファイブ・アイズ[1]から、軍事技術者、とりわけレーダー技術をスタンフォード大学中心に集め、「産､官､学、軍」連携が誕生し情報戦を制しました。今も世界から優秀な人材を集め、育成し、世界一のTech 企業集積地となりました。
スタンフォード 大院、UCバークレー校、サンタクララ大､カリフォルニア大院、が世界から優秀な留学生、異能人材､アントレプレーナー[2]を集めます。
そこに投資するエンジェル投資家､ベンチャーキャピタリスト[3]は、世界に類をみない規模です。
このような世界最先端のデジタルシフトした世界でも価値を共有した人脈が尊重されます。人間は人と人が繋がり、仲間になり､コミュニケーション、協力、共創する社会的動物です。
Googleの使命は、「世界の情報を整理し、世界の人々がアクセスし使えるようにすること」、Appleは、「Think Different -発想を変えろ- 本気で世界を変えるクレージーな人であれ」スティーブ・ジョブズの生き様そのものです。
メタの使命は、「コミュニティ創りを応援、人と人がより身近になる世界を実現する」
この価値基準が全ての根っこです。全ては人財、人が主役です。
[1] ファイブ・アイズ･･･米・英など英語圏5カ国で機密情報共有の枠組み
[2] アントレプレーナー･･･新しく事業を起こす人。企業家。
[3] エンジェル投資家、ベンチャーキャピタリスト･･･小規模なスタートアップ企業や起業家への投資を専門とする2種類の投資家
アメリカはオフィスからワークプレイスに「サブリース(転貸借)がスタンダードになった」
アメリカの国土は広く、その上、豊穣な平野が多い農業大国、資源大国､起業大国です。日本の国土の26 倍、カリフォルニア州だけでも日本より広いです。
コロナ禍でリモートワークがさらに定着し､3密回避もあり社員1人あたりのオフィス面積は平均20㎡を超えます｡
ABW(オフィス内で働く環境を選ぶ)は、そんなオフィスでもライフスタイル、ワークスタイルが変わり、オフィスは集約から分散に移行しています。
ワークスタイルをデザインする事がワークプレイスをデザインする事です。100 人いれば100通りのワークスタイルがあります。
LA、サンフランシスコ、シアトルのアメリカ西海岸は、2018年から2021年では、サブリース物件がコロナ前の2倍を越えました。これはWeWork、リージャスをはじめとする大手サブリース会社の伸展ではないです。
ワークプレイス、働き方を見直し、ワークプレイスの稼働率、1人あたりのワークプレイスコストを見直した結果､ワークプレイスは半分の面積でよいということがわかりました。残り半分の面積を借主は、転貸借（サブリース）とコワーキングスペースに活用。その活用が今注目され、人気となっています。
WEBサイトに情報アップし、取引先、ギグワーカーの集うオープンスペース、図書エリア、喫茶エリア、工房、ラボなど、集う事でイノベーションが生まれる､シナジーがあるなど、目的は様々です。しかも、サブリースの方が家賃は安いのです｡
定期建物賃貸借契約の中途解約の損害金回避(リスク回避)とコラボレーション､シナジーを追求した結果、イノベーションが生まれる。これは新しいワークプレイススタイルです。
転貸借(サブリース)禁止！敷金(デポジット)は一律家賃の12倍「原状回復・B工事は独占的指定業社！」
これは社会的問題です。
アメリカ西海岸シアトル(Amazon・Microsoft・スタバの聖地)、ロサンゼルス､サンフランシスコ、このエリアは、借主自らサブリースする。コロナ前より物件数は優に2倍を越えました。
貸主との直接賃貸契約により、家賃も敷金も安く、家賃で儲ける不動産業者とは違う戦略です。大学までキャンパスを共有、研究課題にシナジーのあるテックベンチャーをサブリースで誘致しています。
リバタリアニズム[1]の思想拡大は世界の若者をこの地に引きつけます。アメリカは、個人の自由、経済的独立、FIRE[2]に誰もが挑戦できる社会です。
世界の賃貸借契約のスタンダードは定期建物賃貸借(期日の定めがある契約)です。中途解約不可、更新ではなく再契約です。
当初は中途解約のリスク回避の為のサブリースでした。今現在のサブリースは異業種とのシナジー、コラボレーション、イノベーションが目的です。
異業種から異能人財との活発なコミュニケーション、集うことの楽しさ、偶発的な環境､場所を提供しています。オフィスから集う場として、ワークプレイスは経営戦略なのです。
いまだに10年前の物理的原状に戻すという原状回復工事。それも入札業者の2、3倍の工事費。入居工事(原状変更工事)もB工事を指定する業者でおこなう独占戦略。お金をかけた内装、設備を企業の成長ステージで原状回復､B工事を繰り返す。その上敷金[3]は、家賃の一律12倍。
※敷金(デポジット)は、未払い家賃の担保を目的とする為の預託金です。
銀行保証（LC）の活用も認めない日本の賃貸借契約は何なのでしょうか？
[1] リバタリアニズム・・・個人的な自由、経済的な自由の双方を重視する、自由主義上の政治思想・政治哲学の立場
[2] FIRE・・Financial Independence、 Retire Early経済的な自立を実現させて、仕事を早期に退職する生活スタイル
[3] 敷金(デポジット)・・・未払い家賃の担保を目的とする為の預託金
これでは、共産主義と言いたくなります。賃貸契約締結時からサブリースの賃貸人の無条件承諾にすれば､貸主・借主が協力してテナントを探し､賃貸条件はズバリ開示する。そこには原状回復､B工事の指定業社による工事費高騰問題もありません。
リユース、リサイクル、カスタマイズが当たり前のこととなるワークプレイス構築の仕組みです。我が国もハードローからソフトローの国に創り変えることです。
厚切りジェイソンの言葉、「Why Japanese People？」
私たちRCAA協会の専門家と一緒に借主の正当な権利を主張しましょう。
敷金は借主の財産です、正当な敷金返還を勝ち取り、成長戦略に投資して下さい。
参考資料
- RCAA 協会Newsプラス 「世界の都市オフィス賃料比較ランキング」
- RCAA協会 激変するワークプレイス 「シリコンバレー」「ロサンゼルス」「シアトル」
執筆者：井尻直彦教授 - JLL ニュースリリース 2022年3月17日 「JLL世界の商業用不動産投資額2021年通年」
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海外の原状回復費とオフィス賃貸事情・アメリカ編
世界から多くのビジネスマンを引きつけてやまないアメリカ。彼らがアメリカで一定以上の規模のビジネスをしようと思ったら、オフィスの賃貸は避けられないでしょう。 今回は、アメリカにおける原状回復を含めたオフ ...
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