居抜きとは、不動産において、前の入居者が使用していた内装や設備を残し、次の入居者が利用することです。正しい法律用語は「原状回復義務承継」といいます。
オフィス移転を考えているテナントが居抜きで退去すれば、まだ利用できる設備をそのまま残せるので、無駄な工事をする必要がなく、原状回復費用を大幅に削減できます。また、資産の有効活用となります。リユースですね。
そこで本記事では、オフィス移転時に居抜き退去を行うことによる借主（テナント）側・貸主（オーナー）側のメリット・デメリット、海外での居抜きの現状などを解説します。
オフィス移転における居抜き退去のメリット・デメリット
居抜き退去において、退去する借主、貸主それぞれにどのようなメリット・デメリットがあるのか、まとめてみました。
借主側のメリット
借り主のメリットは、やはり原状回復費用大幅削減、場合によってはゼロに抑えられることです。
居抜きと反対の概念として「スケルトン」というものがあります。これは、内装や設備がなにも無い状態のことです。つまり、その建物内の箱が出来上がった時と同じ状態のことをいいます。専門用語ですと、「賃貸借区画スケルトン」といいます。
店舗の原状回復は、ほとんどがスケルトンです。なぜなら店舗内装には流行があり、内装設備が集客の条件になっているからです。オフィスの内装とは、投資としての経営判断が違ってきます。
居抜きとスケルトンはそれぞれ以下のような状態を指します。
居抜き … 前借主の内装、設備がそのまま残っている状態
スケルトン … 前借主の内装、設備が全く無い状態（天井、壁、床の下地がむき出しの状態です）
借り主がもしスケルトン状態で入居したのであれば、退去の際にもスケルトンで戻す必要があります。当然、スケルトンに戻す工事は解体撤去、特別損耗の修繕、廃棄物処理費がかさむため、費用も高額になります。
ところが、居抜き退去であれば、原状回復工事が最低限で済むか、工事自体不要ということもありますので、大幅な原状回復費削減につながるというわけです。
また、原状回復工事が不要であれば、移転のための期間・手間が短縮でき、引き渡し直前まで営業することも可能です。
また、スクラップによる廃棄物がなくなりますので、環境に優しい「リユース原状回復」が実現できます。
借主側のデメリット
反対にデメリットとしては、マッチング不可の場合、退去スケジュールがシビアになる可能性が極めて高いということです。
居抜きで退去する場合、貸主へ解約予告をできる限り早く出して、居抜き状態で使ってくれる人を探さなければいけません。
お相手を探す期間、その相手と内装設備・備品などの譲渡範囲を決める期間、造作、電気その他設備譲渡料（＊）、及び、瑕疵、メンテナンスの守備範囲と対応の交渉をする期間等の時間が必要なので、最低でも半年以上前に解約予告を出す必要があります。また現在の貸主、借主、次の借主と三者間の合意も必要です。
＊ 造作、電気その他設備譲渡料 居抜き物件に残る内装、電気、防災、厨房設備、空調設備、什器などの設備を、新しい借主が取得するための費用のこと。設備の性能や使用年数だけでなく、物件そのものの価値（立地や集客力）も加味し、価値設定されます。また、賃貸借契約書に原状回復が定められてるため、ビルオーナー（貸主）の事前承諾が必要になります。
また、居抜き状態で使ってくれる人を探す、設備・備品などの譲渡範囲を決める、造作譲渡料決めるといったことを先方とどのように進めればいいのか、知識・経験のない借主の担当者だけでは非常に困難です。
仮に居抜きを希望する次の入居者が見つからなかった場合、原状回復工事に切り替えなければならず、余計な時間・労力を使うことになります。
オフィスの居抜きでのマッチング率が低いのは、上記のような理由があるからです。
設備に何も加えないような居抜きではなく、次の借主の要望を聞き、今の価値ある内装設備を活かしつつ 、次の借主仕様に変更できれば大幅に居抜きマッチングの決定率は上がるでしょう。こうした取り組みが借主良し、次の借主良し、貸主良しの三方良しを実現できるのです。
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貸主側のメリットとデメリット
貸主にとってのメリットは、“収入の切れ目” が防げることです。
不動産物件は空室期間中だと収入になりませんから、普通、借主が退去した後できるだけ早く次の入居者を見つけようとします。入居者が見つからないことは貸主にとって大きな痛手となるのです。
この点、居抜き退去で借り手がすぐに見つかれば、現在の借主が退去してもすぐに新たな借主が入居するので空室の期間がほとんどなくなり、家賃収入がほぼ継続した形で得られるわけです。貸主にとっては、収入減を最小限に抑える（うまくいけば、収入減にならずに済む）ことができます。
反対に貸主のデメリットは、借主間のトラブルというリスクがあるということです。
具体的には、退去する借主と新しく入居する借主との間で、設備・備品などの譲渡範囲や造作、電気その他設備譲渡料の話し合いが難航することが考えられます。特に、電気その他設備に関しては 、「どこまでが瑕疵で、どこまでがメンテナンスか」という問題が発生します。認識の違いによってトラブルに発展する可能性があるわけです。貸主としては巻き込まれて余計な手間をかけたくないという心理が働くため、居抜き対応には消極的な貸主も多いのが現状です。
世界の居抜き
英語には、「居抜き」という単語はありません。英・米・豪・EUなど英語圏の賃貸借契約は定期建物賃貸借契約なので、全て期間が定められた不動産リース契約です。
経済の変化に合わせオフィス、店舗（ワークプレイス）も変わります。
賃貸借契約も遵守し、現在の借主が転貸借契約（サブリース）を貸主の承諾なく（無承諾）でサブリースを実施する。むしろ貸主もサブリースに全面協力する。これにより、未来が不透明な時代のリスクコントロールと内装設備の自由選択肢が多様になるのです。
SDGs、COP26、ビルのグリーン認証。世界の不動産賃貸のスタンダードは定まりました。
世界を大混乱に陥れたパンデミックにより、ライフワークスタイルが変わりワークスタイルも変わりました。リモートワークが当たり前の現在、ワークプレイスはそれぞれの会社で違います。理想のワークプレイスは、ワークスタイルをデザインして初めて可能になります。
転貸借（サブリース）を借主、貸主が協力して次のテナントを探す。
「デジタルをフル活用してスケールする」「賃貸借契約内容は全てフェアに可視化する」
これにより自由度が高く、「リスクコントロール」「環境に優しい」ワークプレイスが可能となるのです。
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