法的に見る事業用不動産の原状回復

原状回復

賃貸物件から退去する際に必要となるのが「原状回復」です。

原状回復は、工事範囲やその費用に関して、テナント・オーナー間でのトラブルが多く、裁判が行われることもあります。その判例は、あなたに今起きているトラブルを解決する、もしくは今後起こりうるトラブルを未然に防ぐうえで貴重な情報源となっています。

しかし、事業用不動産の場合は、判例が少ないという現状があります。

今回は、判例が少ない理由をはじめ、法的に事業用不動産の原状回復というものを見た場合の問題点や社会的課題、トラブルを未然に防ぐためにできることなどをまとめました。

 

原状回復は法的にどのように定義されているか

法律家や業界関係者の間で原理原則として確定しているのが、平成17年の最高裁判決(2005年12月16日判決:事件番号平成16年受1573)です。

(参考URL:http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=62594

住居物件の敷金返還請求を争った事件ですが、オフィスや店舗など事業用不動産も含めた考え方が示されたとされています。ここでは裁判の中身については省略しますが、ここで示された原理原則をよく反映していると目されているのが改正された民法621条です。

これが賃借人にとっての原状回復の法的な位置づけです。

 

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。(民法621条)

(賃借人の原状回復義務)

なぜ事業用不動産は、原状回復に関する判例が少ないのか?

なぜ事業用不動産は、原状回復に関する判例が少ないのか?

事業用不動産の原状回復の判例が少ない理由は主に以下の2点が考えられます。

住居と違い、使用目的により損耗具合が大きく異なるため、事業用不動産の原状回復の基準はケースごとの契約書、特約が存在します。さらに原状回復費用に関しては、ビルの運営ルールによって施工条件・施工体制が変わるため、これもケースバイケースです。

そのため、法的に基準を作ることが困難という面があるのです。

 

実際に裁判になる場合、原状回復という建築・設備に関わる専門性の高さから原告・被告・裁判官側にそれぞれ専門家が介入して争点を洗い出すなど、手順が多くなり、裁判が2~3年と長期化してしまいます。

 

事業用不動産の場合、使用目的以外にも、貸し出す際の状態がスケルトンだったり、テナントの要望を反映したものであったりするほか、テナント自身が入居工事(原状変更)をすることもあります。また、賃貸契約内容・期間、そして原状回復の基準もケースバイケースです。

なぜこのようなことが起きるかというと、そもそも事業用不動産の場合、テナントもオーナーも事業として設備投資の回収を前提としているからです。そのため契約内容も多岐にわたってしまうというわけです。

こうした背景があるため、事業用不動産の原状回復に関する判例が極めて少ないのです。

 

事業用不動産の原状回復の問題点は法的にどうなっている?

テナントからすると原状回復工事に納得がいかず、原状回復費・適正化協会へ相談してくるケースがあります。

テナント側が考える問題点は、法的にはどのようになっているのでしょうか。

 

指定業者によって、費用が高額になる問題

オーナーが原状回復工事等の業者を指定している場合、他業者との価格競争の原理が働かなくなるため、費用が高額になる傾向があります。

テナントにとっては当然安いほうがいいので、多くの方が疑問に思うポイントでしょう。

法的には、合理性があれば指定業者を定めた特約に効力がある、と認められます。

「建築物における衛生的環境の確保に関する法律(いわゆるビル管法)」では、オーナーとその依頼を受けた業者にはテナントに対して安全・安心を提供する責務があるとされています。

例えばエアコンの故障や停電などに対しては即座の修繕が必要です。またビルの構造そのものを工事する際、技術に不安のある業者に依頼して安全性を疎かにすることはできません。こうした点からみると、業者を指定することは合理性があるといえます。

 

しかし、建物・設備などとは直接関係しない什器・電化製品の購入先まで指定することは合理性に疑問が残ります。

搬入時にビル側の資産である共用部を通ることを理由に、信頼できる会社を指定されるケースがありますが、室内の使い勝手のことまで指定の会社にさせるという考えは通用しにくいといえるでしょう。

 

ただし、業者の指定に合理性があることと、その価格が高額であることは別問題です。ものの値段には合意が必要なため、指定業者を使った工事が極端に高額であれば話し合いが必要になるでしょう。

話に折り合いがつかない時に判断を下してもらう手段が裁判ですが、テナントはそうなる前にまずは専門家に依頼して価格が適正かどうかを調べてもらい、オーナー側に適正化してもらう努力をすべきでしょう。

 

オフィス機能を向上させた設備も撤去するという問題

例えばテナントの負担でLED照明を設置した場合、オフィス機能を向上させる省エネ設備なので、退去時にわざわざダウングレードさせるのはもったいない、と考える方がいらっしゃいます。

しかし、契約で決まっている以上、これは原状回復しなければいけないものになっています。

もしLED照明を残したい(その分の工事費を抑えたい)という場合は、LEDを取り付ける際にビルのオーナーと「この照明に関しては原状回復を免除する」という取り決めをしておく必要があるでしょう(もちろん取り決めを形に残しておく必要もあります)。

 

事業用不動産の原状回復トラブルを回避するために

事業用不動産の原状回復トラブルを回避するために

これまで見てきてお気づきかもしれませんが、原状回復でトラブルを起こさなくするポイントは「契約」や「特約」です。

こうした取り決めは、実は双方が納得するだけでは不十分です。ではどのような点に気をつけるべきでしょうか。

 

大切なことは「細かく決めること」です。取り決めの記述が細かいほど、争いになる可能性は低くなります。

例えば単純に「新品に戻す」というだけではなく、どのような仕様で戻すのか、考え方の食い違いがないように決めておくといいでしょう。

併せて、どこをどのように戻すか、お互いがイメージできるように図面と仕様書を添付することが望ましいです。

 

原状回復工事が必要になる退去時は、入居当時の担当者はいなくなっているケースがほとんどです。

したがって、当事者だけが分かるような書き方をするのではなく、退去時にまったく違う人が見ても分かるような書類にすることが非常に重要です。

現在は、国際会計基準が使われるようになり、原状回復も資産除去債務として計上されます。特に環境債務はBCP(事業継続計画)と直結しており、経営者として真摯に取り組む課題となっているため、ビルの入居時はきめ細かい対応が求められているといえるでしょう。

そういう意味からも、専門家に契約書、特約をチェックしてもらうことは決して無駄ではありません。

 

原状回復の基準の起源とこれから

原状回復やB工事などは、もともと日本における高層建築の夜明けである、霞が関ビル群の開発にあります。鹿鳴館跡地の開発で三井不動産、鹿島建設、東京倶楽部、建設省などによって基準ができたとされています。

当時としては、床、壁、天井を貼替へ美装することは多くのテナントに支持され良い制度だとされていました。しかし、昨今のテナントはデザイン性やネットワーク、5G対応、働き方改革に対応すべく大幅に原状変更を実施するワークプレイスが多くみられます。

そのため、一律に原状回復を実施すると、ビルオーナーの指定する施工業者によって適正とはいえない費用で原状回復が見積もられるケースが多発しています。

あまりにも社会通念上認められないような費用を提示するケースは社会問題化しているといっても過言ではないでしょう。

 

事業用不動産の原状回復で起こるトラブルは判例が少なく、業界の専門知識や法的な根拠をしっかりと把握していなければいけません。ネットで調べて解決できることは限られていると言わざるを得ない状態です。

「餅は餅屋」という言葉があるように、原状回復に関しては専門家に任せることが最も合理的です。原状回復費・適正化協会は法を遵守しながら原状回復を適正な姿にすべく活動しています。退去時はもちろん、入居時もぜひご相談ください。

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