オフィスや店舗を退去する際は、原状回復する必要があります。原状回復義務を履行しませんと敷金返還の請求権が確定しません。
しかし、テナント側にとってそうした機会は頻繁にあることではないため、担当者はノウハウを積むことができません。
しかし、テナント側にとって原状回復というのは頻繁ではないため、担当者は経験もノウハウもありません。また原状回復の知識が不足しているため、敷金の定義目的についても詳しくありません。貸主借主の情報力の格差から不当な原状回復工事費を請求され、トラブルになることも多いのです。原状回復義務を約束の期日までに履行して賃貸物件の明渡しをしませんと裁判です。
そこで今回はオフィスや店舗の退去時、実際に起きてしまった原状回復と敷金返還のトラブル実例を紹介します。紹介する実例は典型的なものが多く、同じような悩みを持っている担当者もいると思います。
コロナ禍も3年たち、経済との両立(ウィズコロナ)が国策となりました。しかし会社の倒産、また店舗の閉鎖は戦後最大です。原状回復義務を履行して、あなたの大切な財産である敷金（預託金）返還を是非とも勝ち取ってください。
それぞれの実例に対して、より詳細に説明しているリンクを設けましたので、まずはご自身が置かれている状況と似ている実例、また気になっている実例解説を読んで参考にしてください。
実例1：原状回復工事費の適正価格がわからない…原状回復工事費の相場はあるの？
借主さんは、スケルトン状態で店舗を借りました。入居工事(原状変更)で1,430万円（総額表示)工事費用をかけたので、閉店の原状回復費は極力抑えたいと考えました。
そこで店舗(美容室)を閉店するにあたり、原状回復に関して貸主であるS不動産と交渉しました。 するとS不動産から、「特別に値引きします。1,045万円から950万にしますから、発注書に捺印をお願いします。工事期間を考慮しますと、お盆休みがありますので下請の手配を段取りしないといけません。ですから、7月末までに発注をお願いします」と圧力をかけてきました。もともと原状回復工事の見積金額には納得できていなかったので、RCAA協会に原状回復費適正査定を依頼してありました。
RCAA協会の適正査定金額は、572万〜626万円。まだ350万円も高い原状回復工事の見積金額です。「最強のS不動産相手に本当に値下げできるのか？」と多少の不安はありました。 しかし協議の結果はズバリ356万円、37.5%の値引きで合意できました。
交渉のポイントは、原状回復工事費の適正査定で工事内容をミエルカにすることが大切です。これがエビデンス（証）です。
※上記の実例をもっと詳しく知りたい方は、YouTubeでどうぞ！
実例2：原状回復工事をする時間帯で作業費用が割高に？
事務所を移転するため、原状回復工事の見積りを確認したところ、原状回復工事費用があまりにも高いので疑問を感じたというケースです。
担当者が貸主に確認しますと、「原状回復工事をする時間帯が夜間のため、費用が割高になっている」という回答でした。 特に多目的の複合ビルによくあります。「誰もいないオフィスなのに、どうしてわざわざ夜間に工事をするのか？」とトラブルになってしまいました。
原状回復工事の時間帯は、原状回復工事においてトラブルに発展しやすい問題のひとつです。
夜間工事は、当然のことながら日中の工事よりも費用が極めて割高になるので、借主としては不当な請求をされたと感じるわけです。
改正民法第621条で原状回復の定義範囲、工事内容の明文化は貸主責任とされました。夜間に工事を行う合理的な理由を明文化されていなければ、夜間割り増しを借主が負担する必要はありません。 この対応は、「原状回復・B工事適正査定」で契約書、特約、ビル運営のルールを遵守し、原状回復工事の内容をミエルカすることをお勧めします。
-
-
原状回復・B工事の適正査定とは？
原状回復・B工事の適正査定依頼が多くなっている社会情勢 最近、適正査定の依頼が増えています。その原因は、 オフィスの見直しは経営責任です。適正費用の基準値として査定、評価（Assessment）が求め ...
続きを見る
実例3：LED照明なのに何で旧型の照明設備に交換するの？これも原状回復なの？
原状回復特約には、管球交換及び照明器具の交換が記載されていました。
借主は、「なぜ？わざわざ古い管球と照明設備に戻す意味がわかりません」と質問しました。
貸主側の主張は、「借主の要望でLED照明に原状変更したわけですから、(原状)回復してください」との回答です。 借主としては、「本当に旧型の照明設備に復旧するのか？」と疑いたくなります。
このトラブルは、本当に多いです。
借主としては無駄な出費にしか思えないですし、環境への負荷低減という観点からしても納得がいかないと思います。法理で「原状回復とは、借りた時の状態。原状に回復すること」です。世界のスタンダードは、GX(グリーントランスフォーメーション)です。貸主にお願いして代替え案ができましたら、原状回復工事項目から除外してもらってください。
貸主の法務根拠はありますが、信義則を考慮しますと問題のある行為です。
※上記の実例をもっと詳しく知りたい方は、こちらをどうぞ！
-
-
オフィス（事務所）の原状回復費が驚愕の3億4,870 万円、削減額は1億4,839万円！
高い原因は、照明器具全て最新LED照明に交換、これは原状回復なのか？ これは、新型コロナウイルス（COVID-19）の影響によるモートワーク導入のため、銀座歌舞伎座タワーにある本社の3フロアを解約する ...
続きを見る
実例4：交渉しようにも「原状」がわからない…その「原状」がわからない原状回復工事見積り?
居抜きで店舗に入居し、賃貸借契約を締結した実例です。
コロナ禍で店舗を閉鎖、貸主側管理会社より「居抜きを探しましょう」と優しく対応してくれました。
明渡しまであと1カ月という時に、管理会社が「居抜きはダメでした。原状回復をやってください」と突然言ってきました。借主は「原状がわからないのに…原状回復見積りが高い、こんなことがあっていいのか？」と納得がいきません。そこで東京都消費者センターに相談し、当協会を紹介されました。
RCAA協会の査定員と弁護士でスピード解決しましたが、このトラブルは専門家でないと解決できません。借主が専門家でないことを逆手に取り、原状回復工事金額を高額で請求するというトラブル案件でした。
※上記の実例をもっと詳しく知りたい方は、こちらをどうぞ！（協会会員の外部サイト）
実例5：オフィスの通常損耗を借主が負担？床壁を貼り替え？天井を塗装？
10年前に借りた事務所を解約する際、貸主側から「クロスとカーペットは原状回復する必要があるので、それぞれ20万円ずつ合計40万円、別途保証金から引きます」と言われました。
「敷き引き（解約引き）は60万と予め決まっていたので、別途40万円を支払う必要はないのではないか」と借主は反論しました。すると貸主から半額にまけるから、20万円だけ負担してほしい」と打診されました。
借主は納得できず、賃貸借契約書をチェック、特約もチェックして貸主に通常損耗の負担は貸主負担と交渉しましたが、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のことを持ち出しても「あれは居住用の話で、事務所は適用外だ」と言って、譲ろうとしません。そこでRCAA協会に相談し、当協会よりリーガルレターで通知、通常損耗の負担がなくなりました。
想定とは違う請求があると驚いてしまうのも無理ありません。カーペットやクロス代は負担しなければならないのか？居住用のルールと事務所用のルールはどのくらい違うのか？など、法律や不動産について詳しくないと迷ってしまうことでしょう。
※上記の実例をもっと詳しく知りたい方は、こちらをどうぞ！（外部サイト）
実例6：国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、事務所の賃貸借契約にも適用する？
１０年間賃貸していた事務所から、移転のため退去することになりました。契約書には「退去時に借主負担で、クロス、床を貼り替えをする」と明記されており、クロスやカーペットの原状回復費として165万円の請求されている状態です。
借主は以下の３点を根拠として、原状回復費用を貸主と折半にできないかと考えました。
- 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常使用による経年劣化(通常損耗)は貸主の負担となる
- クロス、床（タイルカーペット）は、6年間で減価償却となるはずなので現在の価値は0円になる
- 退去時に借主負担でクロス、床を貼り替えすることは、重要事項として説明を受けていない
上記を伝えても貸主はかたくなに全額負担を求めています。仮に法的手段を取る場合、どのような手段があるのでしょうか？ 借主が根拠とした主張は正しいのでしょうか？
契約書には記載はあるが、重要事項としては説明を受けておりません。重要事項説明は、貸主側の宅建者ですか？それとも借主側ですか？
契約書に記されている事項が優先しますので、事業用賃貸契約では契約書、特約により原状回復内容が決まります。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、あくまでも住居の原状回復の指針です。 賃貸契約書、見積書を原状回復の法務、建築、宅建の知識のある専門家に書類、資料を開示して相談してください。
実例7：敷金(保証金)同額の原状回復工事費用を請求されてトラブルに！
オフィス入居時に、300万円弱の敷金（保証金)を納めていました。契約書上、2ヶ月分の家賃は保証金から償却費として差し引かれることになっていたため、保証金の残額は230万円です。しかし、出てきた原状回復費用の見積りは、原状回復209万円(総額表示)と電球交換33万円で、原状回復費用の見積り金額が敷金(保証金)とほぼ同額になっていたのです。借主がオーナーに相談したら特別サービスで230万円で敷金返還はゼロとの回答です。
借主はWEBでいろいろと調べても、どう考えても高すぎる原状回復工事費用ではないかと…。しかも工事業者は指定されているので、相見積りを取ることもできず困っていました。 上記のように敷金（保証金）とほぼ同額の見積りが出てくるというのは、不自然さを感じます。原状回復の工事業者が指定されているので相見積りもできず、どう対処したらよいのか悩ましいという担当者がとても多いです。
※上記の実例の結果が知りたい方は、こちらをどうぞ！
-
-
ロードサイドの原状回復 削減率は脅威の67% 削減額は386万円
事務所兼倉庫の原状回復はビルインと違うのか？原状回復の法務根拠とは？ クライアント紹介・原状回復適正査定を依頼した経緯 株式会社サン・クロレラ（以下、サンクロレラ）は、グループ全社拠点の見直しで金沢営 ...
続きを見る
事例8：明渡し期日に間に合わない…明渡し遅延損害金は、家賃と管理費の倍額に！
オフィス移転責任者担当者は、通常業務の他にオフィス移転業務を行います。移転先の物件を決定し、デザイン設計、施工を依頼、引っ越しの手配、セキュリティ、DXやることは山積みです。こだわりの内装のため、移転先のB工事が想定外に高くて、あわてて原状回復見積を依頼するも原状回復もまた高い、そして懸命に交渉、C工事解体を指定から外して、何とか実行する。
予算に近づけるも、時既に遅しであり、原状回復発注期限まで残り10日しかありません。貸主側業社より「明渡し期日を遅延しますと、明渡し遅延損害金の対象です」と言われて苦境に立ってしまいました。
※上記の実例の結果が知りたい方は、こちらをどうぞ！
-
-
原状回復発注期日迄あと10日… それでも削減820万円に‼︎
クライアント紹介 株式会社シグナルホールディングスグループ（以下、SHC）はインターネット広告、アドワーズのコンサルディング及び販売促進支援、人材派遣に強みを持つ会社である。グループ会社(株式会社グロ ...
続きを見る
原状回復のトラブル解決の方法とは？
「トラブル」と聞くと、すぐ裁判などの法的手段が浮かんでしまうかもしれませんが、誰でも裁判沙汰は避けたいものです。
しかし、原状回復、敷金返還において、貸主は経験も専門知識もあります。直接の話合いや交渉では、借主はロジックで対抗できません。このため裁判では、原告、被告、裁判官にそれぞれの専門委員がサポートする体制になっています。
東京地裁では民事22部建築専門部会で原状回復トラブル、敷金返還トラブルを審議します。これは専門性の高い紛争において、より公正な判決をする仕組みです。
トラブルになる前に原状回復・B工事の専門家に相談するのが一番ですが、もしもトラブルが起きてしまった場合でも、やはり専門家に相談してみることです。トラブルを深刻なものにしないためにも、適切な対応を取る必要があるからです。RCAA協会では原状回復、敷金返還事件の実例解説と相談を受付けております。
法務解説
※弁護士の横粂先生が監修（協会会員の外部サイト）
