オフィスの原状回復にあたって担当者がぶつかる3つのギモン

オフィスの原状回復費を劇的に削減するための3つのポイント

多くのオフィスや事務所は、移転する際に「原状回復」が義務づけられています。 この原状回復工事費用の見積もりを見て、「これは高い!なんとか削減できないか?」と思う担当者がたくさんいます。この記事をご覧の方もそんなお一人ではないでしょうか。

多くの担当者は高いと感じつつ、ビルオーナー側が提示する見積もり通りの金額を支払っています。

しかし、「なんとか原状回復工事費用を削減できないか」と行動しようとする方もいます。原状回復費.comでは、そうした方を応援しています。

原状回復を正しく理解し、納得のいくオフィス移転を成功させましょう。

今回は原状回復するにあたって、多くの担当者が疑問に感じる3つのポイントについてお答えします。すなわち

  • オフィスの原状回復はなぜ高額になるのか?
  • 原状回復工事費用を削減することはできるのか?
  • 交渉をしたりしてトラブルに発展しないか?
  • の3つです。

     

    まずは原状回復というものについて概要を確認しましょう。

     

    原状回復とは、ある事情によってもたらされた 現在の状態を、本来の状態に戻すことです。

    例えば、賃貸契約を解除する場合、通常は物件を「原状に回復して」明け渡さならければならない旨が規定されています。契約書を確認してみてください。表現は様々ですが、明記してあるはずです。

    この規定によって、賃借人(テナント)は、賃貸契約締結以前の状態に物件を回復する義務を負います。 これを原状回復義務と呼びます。

     

    ギモン1:オフィスの原状回復費はなぜ高額になるのか?

     

    原状回復工事費用がテナント側の想定以上に高く見積もられてくる理由は、シンプルです。

      1. 工事範囲が不明確だから
      2. 業者が重層する構造だから
      3. 賃借人(テナント)のリテラシーが低いから

     

    工事範囲が不明確だから

    高額になる場合によくみられるのが、本来は原状回復を行う必要のない部分まで工事範囲として見積もられているというケースです。

    例えば共有部分も含まれてしまっているケースがあります。どういうことかというと、トイレやエレベーターホールなどが工事範囲に含まれているのです。これらは共有部分で、本来、オフィスや事務所の賃借人(テナント)が費用負担をする場所ではありません。

    他には部分修繕のはずが全面修繕になっているケースがあります。天井や床を修繕しなければならない時、一部分のみ修繕をすれば十分なのに全面張り替えとして見積もられていることがあるのです。

    見落としがちなのが通常損耗の分も原状回復工事に含まれているケース。通常の利用で発生した損耗のことを「通常損耗」といいます。カーペットや壁紙の汚れなどがそれに当たります。オフィスとして利用している以上、通常損耗は必ず発生するため、賃借人(テナント)が費用負担をしなくても良い場合があります。ただ、賃貸借契約上、通常損耗についても原状回復が義務とされている場合にはこの限りではありません。

     

    業者が重層する構造だから

    原状回復工事はビルオーナー自身で行うわけではありません。

    ビルオーナーから発注を受けた工事業者(ゼネコン)が、 自分たちでは工事をせずに下請け業者に発注します。

    しかしこれだけでは終わりません。原状回復工事の実態は、下請け業者が孫請け業者に、そしてさらに職人や技能士に仕事を発注する、という構造になっています。

    当然、間に入る業者の数が増えるほど各業者がマージンを抜いていくため、トータルコストが高くなってしまいます。この重層構造が原状回復工事費用を押し上げる要因のひとつになっています。

     

    賃借人(テナント)のリテラシーが低いから

    大部分の賃借人(テナント)の担当者は建築や不動産などの詳細な知識を持ち合わせていません。

    したがって、原状回復工事費用の見積もりが出てきても、その項目を見て工事の妥当性や、単価が適正かどうかを判断できないのです。

    第三者が見積もりを見て適正な単価なのかを判断したり指摘したりすることもないため、工事業者の言い値で金額が決まっているのです。

    また、賃貸借契約書の中で原状回復の指定工事業者が決められていることも多く、競争原理が働かないため、自然と高い見積金額になってしまうのです。

    ギモン2:原状回復工事費用を削減することはできるのか?

    原状回復の工事費用が削減できるかどうかは、前項の高くなってしまう原因に対して、正しい知識とノウハウを持ち合わせているかという点が重要になります。

    工事範囲、責任範囲の定義付けを明確にする

    工事範囲が曖昧な見積もりは、現地確認をせずに作られた見積もりです。 実は原状回復の見積の中にはこうした例が多いです。

    このせいで壁紙やパーテーション、天井、床、カーペットなどの内装に原状回復が必要になった時、一部箇所の修繕でまかなえると思える場合でも、「全面張替え」という施工内容の見積もりが出てくると考えられます。

    専門家チームが現地確認を行い工事範囲の明確な定義付け、関連書類を確認して責任範囲の定義付けを行う必要があるでしょう。

    そもそも法的には天井も床も電気設備なども全て賃貸人(ビルオーナー)の資産です。したがって通常の損耗の場合であれば賃借人(テナント)が費用負担をする必要が無い場合がありますので、費用削減の余地が大いにあることがわかります。

     

    重層構造の解決

    原状回復費.comではCM(コンストラクション・マネジメント)という方式を取っています。

    発注者の立場で、価格交渉、資材調達、施工管理など、工事・コスト・工程をまとめて管理することができるため、 発注プロセスや費用項目の透明化を図ることができます。したがって従来の重層構造のような、余計にかかっていた流通コストを削減することができます。

    ギモン3: 交渉をしたりしてトラブルに発展しないか?

     

    結論から言うと、原状回復にかかる工事費用の削減コンサルティングを依頼してビルオーナーやビル管理会社とトラブルになることはまずありません。

    国が行う入札の場合、基準単価というものが明記されています。 弊社はこの基準単価を用い、適正な見積もり条件の元で原状回復調査報告書(見積書)を作成して交渉に使用しています。

    あくまでもテナント側の正当な権利を合理的に主張する、というスタンスで活動していますので、賃貸人(ビルオーナー)、管理会社とも円満な合意をすることができるのです。また、トラブル防止・円滑な交渉のために、弁護士とチームを組むことが理想です。

     

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