オフィス原状回復費の相場はどれくらい?

相場の説明

オフィス移転の際、多くの契約では原状回復が義務付けられており、原状(借りたときの状態)に戻さなくてはいけません。

そこで、原状回復工事の見積もりを取ってみると、あまりに高額で驚くことでしょう。しかも、担当者は原状回復にかかる費用相場を知らないため、その見積もりの価格が適正なのか判断できません。

 

実際、原状回復工事の費用相場は、どれくらいなのでしょうか?

 

今回は原状回復の相場について解説いたします。この記事を読めば、自社の原状回復工事の見積もりが適正かどうか判断するひとつの参考になることでしょう。

オフィス原状回復費の相場とは?

現在の原状回復工事の費用相場を坪単価にすると、だいたい以下のようになります。

  • 小・中規模オフィスの相場は坪単価3万円~7万円
  • 大規模オフィスの相場は坪単価8万円~12万円

以上がひとつの目安です。

ただ、実際はビルの立地やグレードなどが影響して、上記の枠におさまらないケースも多数存在します。費用相場には相当の幅があるのです。特に築浅、新築のAグレード、スーパーグレードのビルは、坪単価15万~20万が平均相場です。ビル本体が、全ての電気、その他設備を自動制御する省エネ、環境対応型のインテリジェントビルだからです。

 

また、原状回復費の相場が高騰するというケースもあります。<東京オリンピック、パラリンピックまでは、建設業界は多忙の為、人手不足です。>

「人手不足で普段よりも坪3万円程度高くなっている」とか「特に外資系企業に見られるこだわりの内装は、坪あたり倍近く高くなった」といった業界の声もあります。

原状回復費用は、もともとオフィスの規模や立地、ビルのグレードなど状況によって幅がある上、原料費や人件費の高騰など社会状況によっても価格が変化するので、相場としてはとてもつかみにくいのです。一般的にいわれている相場はあくまで参考ととらえてください。しかし、その“参考”が非常に強力な武器になります。

 

原状回復費用の見積もりは相場よりも高いのが普通!?

驚く人

多くの場合、原状回復の見積もりとして提示される金額は、一般的に言われる相場よりも高く設定されています。

 

だいたい初回見積もりの坪単価は、8万円~20万円になるケースが多いです。ただし、繰り返しになりますがこれはあくまでも、原状回復工事の初回見積もりの金額です。

 

冒頭に提示した相場額(3万~7万もしくは8万~12万円)と比較して、いかに初回見積もりが高額になっているかお分かりいただけると思います。

 

これが意味するのは、

原状回復費は削減の余地がある

ということです。

 

もちろん、すべてのビル管理会社が割高な見積もりを出してくるわけではなく、最初から適正価格の見積もりを出してくるケースもあります。

ただ、不当に高額な見積もりを提示する会社が多いことも事実です。しかも、見積もりが適正かどうかを見抜き、適正価格まで削減させるのは、専門的な知識がなければ非常に困難なのです。

 

なぜ初回見積もりが相場よりも高くなるのか

原状回復の初回見積もり価格が相場と乖離し、適正な価格といえなくなっている理由として、主に以下の3つが考えられます。

3つのクエスチョン

 

現地を視察せずにアバウトな見積りをしている

原状回復の見積もりを作成するためには、図面を確認し、実際に現地を調査しなければならず、本来であれば手間と時間と知識が必要なものです。

しかし、見積もりを作成するビル管理会社には、一種の“甘え”があります。つまり、知識のない賃貸人を相手に見積もりを出すので、建築業界の慣例もあって、ざっくりとした高めの見積もりでも分からないであろう、という考えです。

こうして本来の相場よりも高額の見積もりを出してくるケースが多いのです。

 

負担する必要のない損耗等まで含めてしまう

壁紙や天井、床の一部が汚損していた場合、本来その部分だけを修繕すれば十分なのですが、全面張替えを行う見積もりが出てくることがあります。

これは、本来必要な部分的修繕に便乗して、すべて新しくしてしまおうというオーナー側の意図が透けて見えます。

また、「通常損耗」と呼ばれる、経年劣化によって発生した損耗等も、賃借人負担として見積もりが出てくることがあります。通常損耗に関しては契約内容にもよりますが、本来は貸主負担の領域です(原状回復特約で、「貼替」など明確に記されている賃貸借契約を除く)。

このように原状回復においては、賃借人が本来費用を負担する必要のない部分がいくつもあるのですが、見積もりに乗せられてしまって相場より高くなっているケースが多々あるのです。

 

※賃借人が負担すべき範囲については、以下の記事を参考にしてください。

オフィス移転時の原状回復工事、範囲はどこまで?

 

原状回復工事は指定業者に限定する契約になっている

オフィスの不動産契約書を見ると、ビルを退去する際の原状回復工事については、「ビルオーナー・管理会社の指定工事業者に依頼しなければならない」という、賃借人に制約のある内容が記載されている場合がほとんどです。

つまり、指定業者の独占状態になってしまうため、競争原理が働かず、相場よりも高額な見積もりがまかり通ってしまうことが多いというわけです。

 

以上のような理由から原状回復の見積もりは高額になりがちなのですが、たとえこうした理由が分かったとしても、知識がないと見積もりが適正かどうか見破るのはなかなか難しいものです。そこで頼りになるのが専門家のサポートです。

 

 

オフィスの原状回復費は適正価格で行おう!

 

 

原状回復費用の相場を知っておくことで、本来負担しなくてもよい費用が乗せられていることに気づくことができます。もし相場を知らなかったら、高いと思いつつ初回の高額な見積もりで契約してしまうことでしょう。ですから、原状回復費用の相場観をしっかりつかんでおくことが重要なのです。

 

原状回復の見積もりに対して違和感を持つことができれば、オフィスの原状回復費は大幅に削減できる可能性があります。

今回紹介した原状回復費の相場と、原状回復費が高くなってしまう背景を把握しておくことで、「原状回復費のコストを削減する余地がある」ということに気づくことができ、オフィス退去にかかる費用の圧縮に一歩近づくことができるわけです。

 

オフィスを退去する際は、今一度、賃貸借契約書をよく読み、契約上何が義務となっているのか、指定業者がいるのかなどを把握しておきましょう

そして、原状回復費が相場よりも高いのであれば、専門家に相談して賃貸人(管理会社)と交渉しましょう

担当者の付け焼き刃な知識では、原状回復費用がある程度は安くなるかもしれませんが、大幅な削減は期待できません。 各分野の専門家がチームを組んで適切な対応をすることが大切なのです。

原状回復費用の適正発注をすることは、借主の正当な権利です。その為には、専門家(宅建士・建築士・設備士)による見積内容の正当性を証明する適正費用の査定書がなければ交渉のテーブルにあがれません。まず、原状回復工事は、本当はいくらで発注可能か適正費用を借主として把握することが絶対条件になるのです。

 

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