オフィスの原状回復費用の相場はどれくらい?

オフィスの原状回復費用の相場はどれくらい?

オフィスの原状回復費の見積もりを取ってみたら、あまりに高額で驚いた…という声を耳にすることが多々あります。

では、原状回復工事の費用の見積もり相場とは、いったいどれくらいなのでしょうか?適正な金額はいくらぐらいなのでしょうか?

実際にあった見積もり例をいくつか挙げますので、ぜひ相場観をつかんでいただければと思います。

 

オフィスの原状回復費の相場とは?

原状回復費の相場に関しては、Webを検索してみるとさまざまな情報が掲載されています。坪単価にすると、

  • 小・中規模オフィスの相場は坪単価2万円~5万円
  • 大規模オフィスの相場は坪単価5万円~10万円

といったあたりが1つの目安になっているかと思います。ただ、実際のところはこの枠におさまらないケースも多く、相場には相当の幅があることを知っておいてください。

 

相場が高騰しているとの情報もあります。

「一般的なオフィスの原状回復は、3年前の1坪あたり6万円~7万円が10万円前後になっている」(大手不動産会社)。「外資系企業の作り込んだ内装は、3年前に坪15万円前後だったものが28万円~30万円に高騰した印象だ」(外資系不動産サービス会社)。工事費はビルや不動産会社、工事会社によって異なり、相場がつかみにくい。

出典:テナントを悩ます原状回復費の高騰

上の記事にもあるとおり、原状回復費の相場はとてもつかみにくいのです

オフィスの規模や立地、ビルのグレードなど、相場を決める要素は本当にさまざまです。したがって、「相場はxx円です」というように断言できないのが現実なのです。相場はあくまで参考程度にとらえてください。

 

最初の見積もりは相場よりも高いのが普通!?

この原状回復費、実際に見積もりとして提示される金額が、一般的に言われる相場よりも高いことが少なくありません。

 

以下は、ビルの管理会社から最初に出てきたオフィス原状回復費の見積もり金額です。

 

A社 946坪で見積金額が8,000万円(坪単価約84,500円)B社 427坪で見積金額が4,100万円(坪単価約96,000円)C社 283坪で見積金額が3,600万円(坪単価約127,000円)D社 141坪で見積金額が1,500万円(坪単価約106,000円)E社 50坪で見積金額が1,000万円(坪単価約200,000円)

 

原状回復費の見積もり金額は、もちろんビルのグレードや個々の状況によって大きく変わりますが、初回見積もりの坪単価は、計算するとだいたい 8万円~20万円くらいになるようです。しかしこれはあくまでも、原状回復工事の初回見積もりの金額です。

 

そして次に、プロの交渉の末、「最終合意」した原状回復工事の見積もり金額を見てみましょう。

 

A社 946坪で合意金額が4,900万円(坪単価約 51,000円)B社 427坪で合意金額が2,150万円(坪単価約 50,000円)C社 283坪で合意金額が1,950万円(坪単価約 69,000円)D社 141坪で合意金額が 467万円(坪単価約 33,000円)E社 50坪で合意金額が 630万円(坪単価約126,000円)

 

最終合意の金額ベースだと、坪単価はだいたい3万円~12万円程度となっています。

初回の見積もりと比較して、プロの交渉後は大幅に金額が下がっているのがおわかりいただけるかと思います。総額で40%前後のコストダウンが行われたうえで最終合意に至っているのです。

これは無理に見積もりを叩いたわけでもなく、手抜き工事でもなく、真摯に交渉を行った結果の円満合意です。すなわち、このぐらいの見積もり金額こそが、本来の原状回復費の相場と考えられます。

 

このことから、

原状回復費は削減の余地が大いにある

ということが分かってきます。

 

もちろん、すべてのビル管理会社が高い見積もりを出してくるわけではなく、最初から適正な値段の原状回復費の見積もりを出してくるビル管理会社もあります。

しかし、不当に高額な見積もりを提示する会社が多いのも事実です。そして、見積もりが適正かどうかを見抜くのは、この領域のプロでない限り非常に困難なのです。

 

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原状回復費が相場よりも高額になる背景

 

 

現地視察等を省いたアバウトな見積もり

原状回復費の見積もりを作成するためには、図面を確認して、実際に現地を調査して…と、本来であれば手間と時間と知識が必要です。

しかし、見積もりを作成するビル管理会社からすると、知識のない賃貸人を相手に見積もりを出すわけなので、建築業界の慣例ということもあり、とてもざっくりとした高めの見積もりでもわからないであろう、と考えて、本来の相場よりも高額の見積もりを出してくるケースが多いのです。

 

負担する必要のない損耗等の扱い

壁紙や天井、床の一部が汚損していた場合には、本来その部分だけを修繕すればよいのですが、全面張替えを行う見積もりが出てくることがあります。これには、本来必要な部分的修繕に便乗して、すべて新しくしてしまおうという意図が透けて見えます。

また、「通常損耗」と呼ばれる、経年劣化によって発生した損耗等も、賃借人負担として見積もりが出てくることがあります。通常損耗に関しては本来、貸主負担の領域です。

このように、賃借人が本来費用を負担する必要のない部分はいくつもあるのですが、見積もりに乗せられてしまって相場より高くなっているケースが多々あるのです。

 

指定業者以外に原状回復を依頼できない契約

ビルを退去する際の原状回復工事については、「ビルオーナー・管理会社の指定工事業者に依頼しなければならない」という、賃借人に制約のある内容が記載されている場合がほとんどです。

つまり、指定業者の独占状態になってしまうため、競争が発生せず、相場よりも高額な見積もりがまかり通ってしまうことが多いというわけです。

 

以上のような理由で原状回復の見積もりは高額になりがちなのですが、たとえ理由がわかったとしても、知識のない素人がこのあたりを見破るのはなかなか難しいものです。そこはプロの力を借りたいところです。

 

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オフィスの原状回復費は削減の余地あり!

 

 

原状回復費用の相場を知っておくことで、本来負担しなくてもよい費用が乗せられていることに気づくことができます。もし相場を知らなかったら、初回の高額な見積もりで契約を行ってしまうことでしょう。ですから、原状回復費用の相場観をしっかり掴んでおくことが重要なのです。

 

原状回復費の相場がわかっていれば、オフィスの原状回復費は大幅に削減できる可能性があります。

今回紹介した原状回復費の相場と、原状回復費が高くなってしまう背景を把握しておくことで、原状回復費のコスト削減に一歩近づくことができるわけです。

 

オフィスの退去にあたっては、今一度、賃貸借契約書をよく読み、契約上何が義務となっているのか、指定業者がいるのかなどを把握しておきましょう

そして原状回復費が相場よりも高いのであれば、プロに任せて賃貸人(管理会社)と交渉をしてもらいましょう

素人がちょっと知識のあるレベルでビル管理会社に交渉をしたところで、せいぜいほんのわずかな値引きがされる程度で、大幅な削減は絶対にできません。 プロがチームを組んでビル管理会社に適切に交渉することが大切なのです。

 

少しでも多く原状回復費用を削減するために、
見積もりが相場よりも高いと感じたら、お早めにご相談ください。

 

 

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