驚愕の削減額に紹介者である「スターツコーポレートサービス株式会社」プロも驚く。
働き方改革のため、支店統廃合となった日本を代表する総合重工業メーカー。賃借人は退去の為、賃貸人に解約通知を提出し、支店明渡しに伴い原状回復義務が発生した。原状回復終了後の貸方基準図書、仕上表、回復方法が賃貸借契約書に添付されておらず、借りた時の原状が未確定という事実があった。
後日、管理会社ＴＫより高額な原状回復費の見積が提出され、賃借人の取引のある総合不動産会社Sに相談し、原状回復コンサルを行っている一般社団法人RCAA協会会員である株式会社スリーエー・コーポレーションを紹介してもらい、依頼した。
（理由：内容が不明確の為、社宅の管理などで取引のある一部上場の総合不動産管理会社Ｓに相談した。）
目次
賃借人の概要
| クライアント |
日本を代表する総合重工業メーカー系列子会社 （以下 甲という） |
| 紹介者 |
総合不動産管理会社 スターツコーポレートサービス株式会社（以下 Sという） |
| テナント | 茨城県土浦市Ｔビル |
| 賃貸借面積 |
1階 126.7㎡／38.3坪 2階 126㎡／38坪 合計 252.7㎡／76.3坪 |
| 用途 | １Ｆ支店 、２Ｆ事務所 |
| 解約日 | 1階 2020年6月30日 2階 2020年3月31日 |
賃貸人の概要
| 賃貸人 | 個人オーナーＴ（以下 乙という） |
| 管理会社 | ＴＫ建物管理株式会社（以下 ＴＫという） |
実績
| 初回見積金額 |
1階：3,173,040円 2階：2,287,600円 合計：5,460,640円 |
| 再見積金額 |
1階：2,818,182円 2階：1,909,091円 合計：4,727,273円 |
| 合意金額（再々見積） | 3,000,000円 |
| 削減額 | 2,460,640円 |
| 削減率 | 45.06％ |
（税別）
原状回復範囲を逸脱した工事がビル側作成の見積に記載されていた
問題点
原状未確定、原状を立証する責任は賃貸人にある（特別損耗の回復方法と共用部の原状回復？）
- 今回、契約書には記載の無い工事内容がＴＫ作成の見積に含まれていた。
- 原状回復終了後の貸方基準図書、仕上表、回復方法（以下「原状回復特約」という）が賃貸借契約書に添付されておらず、本件の原状回復見積りは、貸主の意向通りの見積りを貸主側管理会社ＴＫが、不動産業者慣例に基づき作成した『見積書』であった。論点の構築
- 今回の原状回復は特別損耗の修復、テナントが所有する造作を撤去し特別損耗を修繕修復する事、また、共用部は原状回復義務を逸脱している。
通知書を作成、代理人弁護士と助言者スリーエー・コーポレーションからの主張で45.06%の削減。＜弁護士協業＞
当協会会員のスリーエー・コーポレーションは上記の論点をまとめ、代理人弁護士の宅建、建築の助言者（以下、技術助言者という）として協議を実施、3,000,000円で合意。 結果2,460,640円の削減に成功。削減率は、45.06％となった。
株式会社スリーエー・コーポレーションに依頼してから現地調査、助言者として協議に参加していただき管理会社との面談、金額合意まで真摯に対応していただき、大変感謝しております。また、ここまで大幅に金額を減額していただき大変驚いております。 今回を賃借人は損耗部分の修繕、収去のみで良いという、説得力のある問題を指摘、筋の通った主張をし、納得のいく金額まで削減してくださいました。 今回、一般社団法人RCAA協会の運営会社でもあります株式会社スリーエー・コーポレーションの専門家である山田貴人氏に相談して、本当に良かったと思います。また今後原状回復査定の相談がありましたらご連絡させていただきます。この度は本当にありがとうございました。
本件担当技術者・記事作成者
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山田 貴人 (Takahito Yamada) 一般社団法人RCAA協会会員
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萩原 大巳 (Hiromi Hagiwara) 一般社団法人RCAA協会 理事長
オフィス移転アドバイザーとしての実績は、600社を超える。原状回復・B工事の問題点を日経セミナーで講演をする。日々、オフィス・店舗統廃合の相談を受けている。オフィス移転業界では、「ミスター原状回復」と呼ばれている。 |
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弁護士 野間 啓 (Kei Noma) 一般社団法人RCAA協会 法務担当 原状回復の紛争前解決、建築施工不良訴訟、敷金、保証金返還訴訟など、建築、不動産のトラブル解決に100件を超える実績がある。 |