原状回復ガイドラインの法的位置付け　「通常損耗」「特別損耗」とは？

ガイドラインとは、司法（裁判所）の法理、考え方を基準としています。

「『原状回復』とは借りた当時の状態に復旧することではない」ということを、国土交通省、47都道府県が基本方針とした借地借家法における原状回復の指針書です。

ただし、使用目的は住居であり、原状回復義務は賃借人の故意、過失、善管注意義務[1]違反、その他通常の使用を逸脱した使用による損耗・毀損を復旧する事と定義しています。これは1990年頃から原状回復をめぐるトラブルが多発したことにより、1998年3月(平成10年)国土交通省、東京都が中心となり取りまとめられました。

業界では、宅建士は「東京ルール」と言っています。その後2004年2月(平成16年)、2011年8月(平成23年)に詳細が加筆され改定されています。

さらに現在では、民法改正に伴い改正民法の原状回復の明文化、及び情報開示説明責任は貸主にある事を明確にしています。目的は原状回復をめぐるトラブルを未然に防ぐ事です。

内容は、借主が故意に過失、善管注意義務違反に関わらず、壊した箇所は修繕修復すること、「特別損耗[2]の復旧」が原状回復義務であると定義しています。

通常損耗[3]については、借主には負担義務がない事を明確に記しています。その上、改正民法では更に詳しく民法第621条[4]で定めています。

ただし、ガイドラインは法律ではなく、あくまでも司法の法理の考え方であり、基準です。

事業用不動産の場合、貸主・借主共に事業を営むための物件でありスペースです。事業の種類により使い方や損耗の程度が大きく違うことから、貸主・借主が合意のうえ定めた原状回復内容「原状回復特約[5]」が法務根拠となります。

契約自由の原則の履行であり、「消費者保護法第10条[6]」も「原状回復ガイドライン」も適用されません。

[1] 善管注意義務･･･業務の委任を受けた人がその分野の専門家として一般に期待される注意義務のこと

[2] 特別損耗・・・故意・過失、又はずさんな使用によって発生した損耗のこと

[3] 通常損耗・・・通常の生活を送る中で生じた損耗のこと

[4] 民法第621条・・・（賃借人の原状回復義務）第621条

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

[5] 原状回復特約・・・賃貸契約を結ぶ際に使用する契約書に『原状回復における貸主と借主双方の負担割合』を記載した内容のこと

[6] 消費者保護法第10条・・・（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）第10条

民法、商法（明治三十二年法律第四十八号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

したがって、契約書締結の際、専門家による賃貸借賃貸契約書（agreement）と原状回復特約のチェックは、IFRS（国際会計基準）、日本会計基準、US-GAAP（米国会計基準）においても資産除去債務の立場からも経営者の責務なのです。