契約書にない内容の原状回復工事は法的根拠がなく工事費が削減できる

株式会社松井商会

法的な根拠がない原状回復工事であれば、確かな論拠とエビデンスによって減額させることができる。

ただ、賃貸人によってはコンサルタントが協議に入ることを嫌がったり、協議自体を嫌がったりすることもある。こうした場合にもきちんと対応できることが重要だ。本事例はそうしたケースの一例である。

賃借人の概要

オフィス原状回復工事

クライアント 株式会社松井商会
テナント 東京港区 アーバン新橋ビル
賃貸借面積 11階192.40㎡/58.2坪
解約日 2020年4月24日

賃貸人の概要

賃貸人 株式会社T企画
BM(ビル管理運営) 株式会社Aサービス

実績

(税別)

初回見積(指定業者) 6,800,000円
合意金額 3,000,000円
削減額 3,800,000円
削減率 55.88%

契約書に記載のない工事内容が高額な原状回復工事費の原因

退去に伴う原状回復工事の見積書を受け取った賃借人は、680万円という額面に納得がいかず、安く発注できないか賃貸人側と交渉しようと考えた。しかし、どうやって交渉すればいいのか分からないため、インターネットで検索。原状回復工事の費用を適正化する一般社団法人RCAA協会を見つけ、査定・交渉を依頼することにした。

本事例で高額になっていた原因は、賃貸借契約書に記載されていない工事内容が含まれていたことであった。3ACの担当者は、査定の段階で見積書にあった床の新規貼替、壁・天井の全面塗装、新規ブラインド交換が算定されていることは問題であると瞬時に見抜いたのである。

本事例の契約書には「契約終了日までに、本契約期間中に実施した賃借人の造作、間仕切り、ならびに諸設備を撤去し、原状に回復して本物件を賃貸人に明渡し返還しなければならない」という文言しか書かれていない。したがって、原状回復工事は賃借人が所有する造作(間仕切りなど)や設備を撤去のうえ、特別損耗を修繕・修復しクリーニングを行えば十分原状回復が可能であった。

弁護士とも連携した協議によって減額を実現

RCAA協会会員である株式会社スリーエー・コーポレーション(3AC)は現地調査を通してエビデンスを作成。問題点を指摘し、賃貸人側と協議をしようとしたが、賃貸人側は第三者が協議に関わることに難色を示した。

しかし3ACは原状回復のコンサルティングの際、弁護士を含むチーム体制で対応しており、弁護士が賃借人の代理人として協議に出席、3AC担当者も専門知識を持った助言者として協議に参加したのである。

協議の結果、賃借人の収去権の行使・特別損耗の修復による原状回復工事が認められ、工事費用は300万円で合意となった。

当初の見積もりもより380万円(約55.9%)の削減である。

 


松井商会社からいただいたコメント

株式会社松井商会 代表取締役 松井 誠
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当初、賃貸人は第三者とは会わない、と頑な姿勢をとっていましたが、3ACより弁護士を紹介していただき、事なきを得ました。RCAA協会会員である3ACは現地調査やエビデンスの作成のほか協議にも参加していただくことで、明け渡しまで時間が限られていたにもかかわらず、賃貸人から大幅な削減を実現してくださいました。相談して、本当に良かったと思います。

今後、同様の案件がございましたらすぐにご相談させていただきたく存じます。この度は本当にありがとうございました。

 

 


査定者の所見

査定員 山田貴人

契約書に書かれていない原状回復工事は法的根拠がない。しかし、それをきちんとエビデンスとともに伝え協議できなければ意味がない。モタモタしていたら明け渡し期限が迫り、泣く泣く高額の原状回復工事を実行することになる。

賃貸人によっては、本事例のように第三者が関わることを嫌うことがある。そこで怯んだり、対応できないと専門家に頼む意味がないので、事前にそうした事態にも対応可能か確認しておくことがポイントだ。

一般社団法人RCAA協会会員
株式会社スリーエー・コーポレーション
査定者 山田 貴人


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