本社 原状回復1,426万円→715万円、削減率は5割引の半額に！
RCAA協会会員スリーエー・コーポレーションに原状回復適正査定を依頼した経緯
突然の非常事態宣言から3年目、パンデミックは働き方を激変させた。
(株)ビジュアルリサーチ（以下、VR）は出社に及ばずテレワークに舵を切った。
VRは建物維持管理をアプリケーションソフトでミエルカ、お客様の声を聞き改善し続けるアプリ運営会社である。お客さまも不動産関連が多い。
不動産業界は「face to face」が常識の業界であるが、営業職は突然フィールドワークからZoomなどのオンラインに激変した。適応できなければ生き残りも勝ち残こりもできない、まさに血の出る決断である。
働き方を見直した結果7拠点を閉鎖、本社も横浜も大宮も「敷金は大事な財産」であることを痛感した。この撤退戦を速やかに実行できるのは原状回復適正査定のパイオニア、スリーエー・コーポレーション（以下、3AC）であり、不動産業界に詳しい社長の経営決断であった。すぐに3ACホームページに問合せ、原状回復査定員山田氏に原状回復適正査定を依頼した。
（拠点閉鎖責任者様よりヒアリング）
本社原状回復の査定結果は驚きの715万円、指定業者見積1,426万円の半値で決着！これは神業？
| 物件名 | 品川区五反田某ビル7階 141坪 |
| 賃借人 | VR |
| 賃貸人 | SKG（指定業者兼務） |
| 初回見積金額 | 1,426万円（※千円単位四捨五入） |
| 適正査定金額 | 715万円〜748万円 |
| 再見積金額 | 990万円 |
| 合意金額 | 715万円 |
| 削減額 | 711万円 |
| 削減率 | 50% |
| 敷金（預託金） | 2,100万円 |
| 敷金返還額 | 1,385万円 |
（全て総額表示）
賃貸人SKGは中央ゼネコンSの子会社であり建築設備の技術力は高い。しかし不動産、特に流動化に伴う金融の知見力は大手デベロッパーには劣る。これも不動産の流動化、ビルオーナーチェンジがおこなわれたビルである。前賃貸人の賃貸借契約の義務と権利を承継することになる。
VRとSKGの契約は前賃貸借をそのままの形で更新された。その賃貸借契約には不明瞭な条項があり、「原状」を確定する証が貸方基準図書以外になく、明け渡し条項も「賃借人の造作物を撤去のうえ電気、空調換気、防災、その他設備を基準階仕様に復旧すること」と記されていた。非常に曖昧である！
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原状回復を半額にできたワケは？
- 原状が確定していない
- 賃貸人の指定する業社で原状回復をおこなうとは記されていない
- 建築資材の商品を記した仕上げ表、館内規則も内装工事指針書も曖昧
RCAA協会及び3ACの見解は以下の通りである。
- 原状回復とは借主・貸主が「原状」であると合意した状態に復旧することが原状回復である。そもそも原状が確定していない原状回復工事は次のテナントから選ばれる改修工事ではないのか？
- 指定業者でおこなう旨が記されてない以上、借主側業社で施工可能である。
- 建築資材については廃番（生産中止）であるため、現在の同等品のグレードまでは認める。通常の仮説準備工事、諸経費、管理経費は直接工事の15%コストオンまで認める。ゼネコン特有の直接仮説、共通仮説、特殊仮説、それぞれの工事に諸経費を計上し、そのうえに全体諸経費管理費をコストオンするゼネコンスタイルの見積は認めない。
上記①〜③をリーガルレターにし、VRと弁護士と技術アドバイザーとして協会・3AC連名で通知した。1回目の回答は990万円、436万円の値引きと、ゼネコン子会社SKGとしては頑張った価格であったがこれでも納得できない。
そこで、本件担当山田貴人とRCAA協会理事萩原はテナント側業者で原状回復を実施するか、又は715万円で請負するか、SKGに圧力をかけた。念押しの為に、今回の類似ケースでは遅延損害金対象外であることも伝え、SKG担当に社内法務担当弁護士に事実を素直に伝え〇月〇日迄に書面で回答するよう迫った。
Power of Attorney （弁護士・代理人の力）をフル活用、敷金返還額1,385万円が速やかに振込される
借主代理人は、協会法務指導弁護士N先生に委任した。今回でVRの代理人は横浜に続き2回目である。
SKGの代理人M先生とは、たまたま同ビルで増床計画のあるNHK系列TVプログラム制作会社歴史ヒストリアのデザイン&ビルドを受託した会社が株式会社ヴィス(以下、VIS)あったため、入居工事(原状変更)と原状回復を一緒にVISでやることを提案したところ円満合意となった。
この提案により工期の大幅短縮とコストダウンが可能となる。結果として715万円の円満合意となり、敷金も速やかに1,385万円返還された。
まさに「情報は金」、協会会員であるVISもVRもSKGも「Win Win Win」の結果となった。
※弁護士N先生が解説した動画です。
クライアントからいただいたコメント
突然のテレワークにより営業職は対応に苦慮しました。ZOOM、オンライン、セキュリティとお客様も大変なら私達も大変です。そのうえ待ったなしの7拠点閉鎖です。敷金が財産であること、なぜ預託金として現金預金に計上されるか腹落ちしました。
1,385万円の敷金返還はこの時期に大きな助けになりました。お陰様でDXにも事業再構築にも挑戦できます。協会及び協会会員3ACの益々のご発展を祈願いたします。
（オフィス移転統括責任者様）
このような本音の温かい言葉を頂きました。
協会理事萩原よりコメント
今回、3ACの原状回復査定員山田君がいい仕事をしました。
クライアントの感謝の言葉は、私達原状回復・B工事アドバイザーの心に情熱という火をつけてくれます。
クライアント社長の撤退戦決断が再起を計る！この決断は社長しかできません。
明日の成功を目指して頑張って下さい。VR様の成功を陰ながら祈願いたします。
査定員山田より一言
「原状回復・B工事」の適正査定承ります！費用は無料です。
私のYouTubeも是非みてください。
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