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100坪以上 原状回復費減額事例

既得権益に挑戦!力及ばずの原状回復費350万円削減とは?

執筆者 : 萩原 大巳(はぎわら ひろみ)

既得権益に挑戦!力及ばずの原状回復費350万円削減とは?

クライアント紹介 一般社団法人RCAA協会に原状回復適正査定を依頼したワケ

世界はますます混迷を深めています。香港、上海、シンガポール、中華圏の成長を取り込み成長した借主株式会社One & Presence Holdingsは、働き方をデザインしワークプレイスを見直した結果としてグループ本社移転を決定、港区青山に移転した。

この時の最大の障壁が日本独自の原状回復指定による工事費高騰問題であった。

Web検索して、一般社団法人RCAA協会に相談することになった。面談の結果、原状回復の問題点に一番詳しいと思われた協会会員株式会社スリーエー・コーポレーション(以下、3AC)に原状回復査定と交渉を依頼することとなった。

賃貸契約内容

賃貸契約内容
物件名S不動産原宿ビル
東京都渋谷区神宮前
賃貸人S不動産株式会社
賃借人(クライアント)株式会社One & Presence Holdings
PM管理会社S不動産株式会社
BM指定業者S不動産株式会社
用途17F オフィス
面積201坪(小数点四捨五入)
解約条件 6カ月前予告

交渉の結果 既得権益に挑戦するも力及ばず700万円の削減目標→350万円の削減額で合意

(総額表示:千円単位四捨五入)

初回見積(指定業者) 2,500万円
再見積2,265万円
合意金額2,150万円
削減額350万円
削減率14%
適正査定金額1,650万円〜1,760万円
敷金(預託金)7,236万円
敷金返還額5,086 万円
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【実例解説】オフィスの原状回復費用が高いんですが… | RCAA協会 - YouTube
【実例解説】オフィスの原状回復費用が高いんですが… | RCAA協会 - YouTube

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問題点の抽出と争点の明確化 仮設・解体・諸経費が高額だった!

① テナント資産は収去権が適用できないか

パーテーション、電話・LAN配線は賃借人の資産であるため収去権は賃借人にある。
よって、賃借人推薦業者で実施する事で費用を抑えることができる。

山田 貴人

②各工事に諸経費を計上、更に全体の費用で諸経費を計上、という二重計上による見積費用高騰問題

各工事の諸経費は認めず、全体費用に一括計上する事で費用を抑えることができる。

山田 貴人

③仮設について、ビルインの内装工事なのに足場のレンタル材代があまりにも高い

仮設工事は、業者が機材を持ち込む事で費用を抑えることが可能

山田 貴人

協議のポイント どこまでも強かな既得権益会社、敷金返還を人質に取られ苦戦

3ACは、上記問題点を比較査定書にまとめ、賃貸人側に提出し235万円を削減した。その後、代理人弁護士が同席して協議を進めた結果、C工事解体撤去(収去権)は勝ち取ることができたが、諸経費の二重計上についての減額はできなかった。

費用については最終的に350万円の削減と残念な結果となった。削減率は14%である。

貸主側もショッピングセンターや商業施設はコロナ禍で財務は損傷している。しかし、東京都心の不動産価格は微増でありオフィスビル賃料も横ばいである。そういう状況で、適正査定金額1,800万円、現在の貸主側見積は2,150万円と差額は350万円。敷金(預託金)7,236万円の敷金返還請求権を凍結されてまで訴訟をするテナントはいません。 その辺りを考慮して対応する、どこまでも強かな既得権益社S不動産。次の戦いは改正民法で戦うと弁護士N先生と硬い約束をした!「蟻の一穴」目指して!!

お客様の声

現地調査や助言者として協議に参加していただき、ビル側との面談、金額合意まで真摯に対応してくださった3ACの山田さんには大変感謝しております。

当初、賃貸人側より提出された見積金額を見て、とにかく「この原状回復費用は、高い!」という印象はあったのですが、値引きをお願いしても端数を切るぐらいの僅かな値引きでした。なぜ高額なのかが分かりませんので交渉もできません。しかし3ACの専門家に問題を可視化していただき、そこから論点を構築、協議していただく事で費用を350万円削減できました。 今回、一般社団法人RCAA協会会員3ACの原状回復アドバイザーである山田貴人さんに相談して本当に良かったと思います。日本の原状回復指定業者制度の問題点もよくわかりました。萩原理事にも宜しくお伝え下さい。この度はお世話になりました。

(株式会社One & Presence Holdings 黒田 美喜 様)

本件担当者紹介

コンサルタント 山田 貴人

山田貴人

原状回復査定員である私山田は、500坪以上のスーパーグレードビルから小規模のオフィス、店舗、住宅等、多岐にわたり原状回復トラブルを解決してきました。
「原状回復費用が思ったより高い!しかしどこがどう高額なのかわからない…。」
「指定業者からの見積が敷金だけでは足りない!これ以上会社の経営を維持できない!」
「早く金額合意しないと遅延損害金を請求されてしまう!」
など、コロナの影響で経営が厳しいテナント様から多数のご相談をいただきます。何とか応援できないかの思いから「中小規模の原状回復・敷金相談センター」も運営しております。
指定業者の原状回復見積は、専門知識がないと見抜くことのできない高額の原因が多数潜んでいます。 私達は不透明な箇所を「ミエルカ」し、テナント様が適正な原状回復費用で合意し、敷金返還されるまで全力でサポートさせていただきます。

※「中小規模の原状回復・敷金相談センター」はコチラ↓↓

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萩原 大巳(はぎわら ひろみ)

(一社)RCAA協会理事
(株)スリーエー・コーポレーション 代表取締役CEO

・ワークプレイスストラテジスト

・ファシリティマネージャー

「原状回復・B工事」適正査定のパイオニア。現在、オフィス、店舗のプロジェクトマネージャーとして原状回復、B工事適正査定の他、敷金返還トラブル、資産除去債務について監査法人主催のセミナーでスピーカーを務める。

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