オフィス退去の際に原状回復義務が発生
賃借人は退去の為、賃貸人に解約通知を提出。後日、PM担当管理会社より出された原状回復工事の見積が思ったより高額だった。もっと安く発注したいがビル側との交渉の仕方がわからず、インターネットで見つけた一般社団法人RCAA協会に相談。協会会員である株式会社スリーエー・コーポレーションに査定、交渉を依頼した。
概要
| 物件名 | S不動産原宿ビル 東京都渋谷区神宮前２丁目34番17号 |
| 賃貸人 | S不動産株式会社 |
| 賃借人（クライアント） | 株式会社One & Presence Holding |
| PM管理会社 | S不動産株式会社 |
| BM指定業者 | S不動産株式会社 |
| 用途 | 17F オフィス |
| 面積 | 666.57㎡／201.16坪 |
| 解約日 | 令和2年5月31日 |
交渉の結果
比較査定書を提出、代理人弁護士からの主張で13.65%の削減
（総額表示）
| 初回見積（指定業者） | 24,970,000円 |
| 再見積 | 22,660,000円 |
| 合意金額 | 21,560,000円 |
| 削減額 | 3,410,000円 |
| 削減率 | 13.65% |
問題点の抽出
仮設・解体・諸経費が高額だった！
① テナント資産は収去権が適用できないか
パーテーション、電話・LAN配線は賃借人の資産であるため収去権は賃借人にある。
よって、賃借人推薦業者で実施する事で費用を抑えることができる。
②各工事に諸経費を計上、更に全体の費用で諸経費を計上、という二重計上による見積費用高騰問題
各工事の諸経費は認めず、全体費用に一括計上する事で費用を抑えることができる。
③仮設について、ビルインの内装工事なのに足場のレンタル材代があまりにも高い
仮設工事は、業者が機材を持ち込む事で費用を抑えることが可能。
協議のポイント
スリーエー・コーポレーションは、上記問題点を比較査定書にまとめ、賃貸人側に提出し2,310,000万円削減。その後、代理人弁護士が協議することで収去権は勝ち取ることができたが、諸経費の2重計上についての減額はできなかった。費用については1,000,000円削減、最終的に3,410,000円の削減となった。
削減率は13.65％と大手デベロッパーを相手に結果、原状回復費用が小額削減しかできず残念な結果となった。
このようなケースは今後も発生すると思われるので、大手デベロッパーとの協議方法（どこを争点とするか等）を改善する必要がある。
お客様の声
現地調査、助言者として協議に参加していただき、ビル側との面談、金額合意まで真摯に対応してくださったスリーエー・コーポレーションには大変感謝しております。
当初、賃貸人側より提出された見積金額を見て、「とにかくこの原状回復費用は、高い！」という印象はあったのですが、なぜ高額なのかという事がわかりませんでした。しかし、専門家に問題を発見していただき、そこから論点を構築、協議していただく事で費用を削減できました。
今回、一般社団法人RCAA協会の運営母体でありますスリーエー・コーポレーションの専門家である山田貴人氏に相談して、本当に良かったと思います。また今後オフィス移転をする際にはご連絡させていただきます。この度は本当にありがとうございました。
（株式会社One & Presence Holdings 黒田 美喜 様）
