オフィスや事務所、店舗などの賃貸借契約は更新を続けるうちに賃料の値上げに遭遇することがあります。賃料と経営状況に照らして退去するという判断をする企業もあると思います。
今回のI社のケースもまさにそうした事情から店舗を退去することになったのですが、原状回復費が850万円という見積もりでした。
思わぬ高額に驚き、原状回復の専門家に相談しようと思ったI社ですが、「①コンプライアンス問題」、「②相談先の実績」、「③査定してもらった費用」まで本当に削減できるのか、という懸念がありました。
今回は、I社がRCAA協会会員の株式会社スリーエー・コーポレーション（３AC）で懸念を払拭し、原状回復費を抑えることができたという事例をご紹介します。
原状回復費用
| 指定業者見積金額 | 8,500,000円 |
| 合意金額 | 5,400,000円 |
| 削減金額 | 3,100,000円 |
| 削減率 | 36.5％ |
※全て税別
賃借人の概要
美容室を２６店舗。川崎周辺に展開する地域密着の優良企業である。
| テナント | 神奈川県川崎市 川崎駅前某ビル 2階97.74㎡／29.56坪 |
| クライアント | I社 |
| 用途 | 美容室《店舗》 |
賃貸人の概要
オフィスビルを２００棟以上所有する日本を代表するデベロッパー
| ビルオーナー | 住友不動産株式会社 |
| ビル管理/指定業者 | 住友不動産株式会社 ビル事業本部企画管理部 |
I社がオフィスを退去することになった経緯と原状回復費
I社は平成11年に当該ビルに入居しました。 入居当時の賃料は比較的安かったのですが、東京オリンピックが決定したことも影響し、賃料が入居時から20％も増額してしまいました。 賃料の増額と人手不足が重なり、I社はテナントを退去することに。
賃貸借契約書を確認すると、明け渡しの際は9カ月前に予告すること、原状回復工事は賃貸人もしくは賃貸人の指定する業者が行うこと、とありました。 解約の予告を行い、指定業者に見積もりを頼むと、費用は850万円（税別）。あまりの高額に驚いたI社は見積もりが適正かどうか確認することにしたのです。 I社の社長は知り合いの建築業者へ相談することも考えましたが、「専門家に相談しては」という知人のアドバイスもあり、RCAA協会に相談してくださったのです。
数ある専門家のサイトのなかからRCAA協会を選んだ理由
実は、I社はすぐにRCAA協会に依頼してくださったわけではありませんでした。 I社には原状回復費用を専門家に相談する際、懸念点があったのです。 それは
- コンプライアンス問題
- 相談先の実績
- 査定してもらった費用まで本当に削減できるのか
の3つです。
コンプライアンス問題に対する懸念
原状回復が借地借家法に記載されている事項であることをはじめ、建築設備は建築基準法、ビル管理法などが絡んできます。また、賃貸借契約書は守秘義務があったので、第三者に相談してもいいものか、ということも不安でした。ただ費用を抑えられればいいというわけではなく、こうしたコンプライアンスを遵守するのは企業として当然のことです。 RCAA協会では、宅地建物取引士、建築士、設備士の有資格者が在籍しており、原状回復に関係する法令に深い知見を有しています。 また、弁護士、公認会計士のサポートによって守秘義務や非弁行為（弁護士法第72条）についても対応しています。
相談先の実績への懸念
原状回復を相談できる専門家は、調べればインターネット上ですぐに見つかります。しかし、ネット情報は過大に書かれていることも少なくないため、I社の社長は情報を鵜呑みにせず、実績を重視したいと思っていました。 RCAA協会は、賃貸人との実績や、過去3年間の実績を詳細にご説明することができます。今回のケースでも協会会員３ACにI社に資料を精査していただき、十分ご納得していただけました。
査定してもらった費用まで本当に削減できるのかという懸念
「本当に削減できるのか」は、すべてのクライアントがもっとも関心のあるポイントです。RCAA協会会員は、宅建、建築、設備、法務に基づいて適正価格のエビデンスを用意することができます。 多くのクライアントは協会会員３ACの説明の合理性に納得して契約してくださいます。しかし、I社の場合、たまたま建築・設備に見識のあるスタッフがおり、協会会員３ACの話す内容が間違っていないことを確信し、より信頼をいただいて契約することができました。
査定結果と協議の結果
I社と守秘義務契約を交わした上で、協会が査定書（目論見書）にて提示した費用は550万～600万円でした。 工事の範囲や内容を確認し可視化したほか、近隣芒種の指定業者とのコストの比較などをエビデンスとすることでI社の原状回復費用は550万～600万円が適正であると算定したのです。 可視化されたエビデンスを用いて賃貸人と協議した結果、原状回復費を540万円（税別）にすることができました。もちろん、円満合意です。
査定員 萩原大巳
一般社団法人RCAA協会 理事長
【協会会員】株式会社スリーエー・コーポレーション 代表取締役CEO
- ワークプレイスストラテジスト
- ファシリティプロジェクトマネージャー
I社からいただいたコメント
指定業者の見積項目を認め、知り合いの建築業者に値入してもらい、協議するのは愚策であることがよくわかりました。 オーナー側はそのあたりを想定した上で見積りを作成しているわけですから、今後は更新条件からRCAA協会会員のスリーエー・コーポレーションに相談する意向です。本当に良い仕事をしていただき、ありがとうございます。
専務取締役 S様
まとめ
I社のように、専門家に相談することを躊躇する方も多いと思います。RCAA協会では相談者の疑問にも真摯にお答えしております。 十分にご納得いただけた上で契約し、適正価格での原状回復を実現すべく有資格のスペシャリストが対応して参りますので、まずはお気軽にお問い合わせいただければと思います。
