原状回復適正査定依頼の経緯とあらまし
更新条件である家賃増額要求により折り合いがつかず、経営状況を考慮し更新拒否しか選択肢がなく、やむなく解約予告をお知らせした。賃貸人指定業者に数回原状回復見積を催促したところ、出てきた見積が予想を遥かに超える金額であり、今後の対応を模索していた。
賃貸人は、PM、BM、指定業者を兼務するS不動産に値引きをお願いしたが、いつまでたっても回答がなく、そこでWEB検索1番で実績のある一般社団法人RCAA協会に相談した。
※動画でも解説しています
原状回復費用
| 指定業者初回見積金額 | 9,500,000円 |
| 合意金額 | 5,940,000円 |
| 削減金額 | 3,560,000円 |
| 削減率 | 37.5％ |
| 敷金（預託金） | 1,400万円から原状回復費用594万円を差引き、敷金返還額は806万円 |
| 査定額 | 5,724,000～6,264,000円 |
（全て総額表示）
賃借人の概要
（敬称略）
| 賃借人 | (株)アイ・ビー・シー（川崎周辺に美容室を26店舗展開する地域密着の優良企業） |
| ビル名 | 川崎駅前某ビル |
| 面積 | 2階 29.56坪 |
| 用途 | 美容室（店舗） |
賃貸人の概要
（敬称略）
| 賃貸人 | S不動産（オフィスビルを250棟以上所有する大手不動産デベロッパー） |
| ビルオーナー | S不動産株式会社 |
| ビル管理/指定業者 | S不動産株式会社 ビル事業本部 |
数ある専門家のサイトのなかからRCAA協会を選んだ理由
実は、クライアントはすぐにRCAA協会に依頼してくださったわけではありませんでした。 クライアントには原状回復費用を専門家に相談する際の懸念点がありました。 それは、
- コンプライアンス問題
- 相談先の実績
- 査定してもらった費用まで本当に削減できるのか？
の3つです。
- コンプライアンスについては、特に「非弁行為 弁護士法72条」遵守が気にかかりました。というのもS不動産に値引きをお願いした際、「コンサルタントにお願いしようか迷っています」とプレッシャーをかけたつもりが、敷金返還で原状回復義務履行という債務と敷金返還という債権に関わるので非弁行為の疑いになります、と逆に圧をかけられました。しかしこの件については、協会及び協会会員の3A Corporationではすでに敷金返還事件で非弁行為にあらずの判決を取っていたので安心しました。
- 実績については他の専門家サイトと違いクライアント名が記され、数も多いので信用できました。
- 査定額600万まで本当に削減できるのか？この信憑性を確かめるためお会いすることにしました。そのほか競合他社１社とも面談しました。協議相手はなんせS不動産です。決め手は、建築、借地借家法、関連する法律、全てに詳しく納得できたことです。WEB上で専門家が紹介されている事にも安心できました。最近はどの業界も、マーケティング会社が営業だけして再委託のケースが多いですから。
※上記はヒヤリング内容です。
３つに絞り込んだ協議のポイント リーガルレターの意見書の威力は絶大
原状回復見積書、特約、工事区分図書の分析、及び現地調査で3つの重要ポイントに絞りました。
- 工事区分は全てオーナー指定のB工事でしたが、クライアントの所有する建築物はクライアント側業者で工事可能ではないか？所有権のある建築物まで指定工事という法的拘束力の有効性は？
- ビル運営のルール、内装工事指針書の遵守。これは、搬出・搬入通路、養生、廃棄物の処理証（マニフェスト）、有資格者の常駐、夜間工事など事細かく記されていました。
- 原状回復工事項目（直接工事）、工事をするための養生準備工事、諸経費と会社経費を3大項目に区分けし、原状回復適正査定書でミエルカしました。
クライアントのアドバイザーとして3A Corporationで、1、2、3をリーガルレター形式の意見書を弁護士連盟で捺印のうえ提出、証拠を残しました。所有権に基づき工事を分ける、管理体制、夜間工事など、全てクリアして仮説諸経費を直接工事金額の割合により貸主借主で負担。結果として、査定額以下の594万円で合意、敷金返還額を確定させました。
ではなぜ、S不動産は全てB工事指定を借主側業社で施工する事を承諾したのでしょうか？
大手不動産デベロッパーの担当者はサラリーマンであり、トラブル回避は保身です。コンプライアンスは徹底しています。弁護士名のリーガルレターは必ず法務担当責任者と最終決済統括担当役員まで知らせることができます。S不動産も借主所有の建築物まで指定をつけている賃貸契約書が、契約自由の原則とはいえ100%有効とは思っていません。
もしこれで敗訴したら、全てのビルで同じケースが起こる可能性は否定できません。
そこで一押しし、
「S不動産は独立系ビルオーナーの原状回復・B工事の指定業者をビルオーナー承諾で外すことをやっていますよね？知り合いのビルオーナー○○でも原状回復指定を外してリーズナブルの価格で施工しましたよね？同じ事ですよ。」
これで決まりでした。
「情報の活用」これが3,500件を超える原状回復・B工事適正査定を実施してきた現場力、私達RCAA協会及び協会会員の力の源です。
クライアントからいただいたコメント
指定業者の見積項目を認め、知り合いの建築業者に値入してもらい協議するのは愚策であることがよくわかりました。オーナー側はそのあたりを想定した上で見積りを作成しているわけですから、今後は更新条件からRCAA協会会員のスリーエー・コーポレーションに相談する意向です。本当に良い仕事をしていただき、ありがとうございます。
専務取締役 S様
本件リーダーのコメント
今回のように、数店舗の美容室を経営し、建築、宅建にもある程度理解のあるクライアントだとしても、専門家に相談することを躊躇する方も多いかと思います。
RCAA協会では相談者の疑問にも真摯にお答えしております。充分にご納得いただけた上で契約し、適正価格での原状回復を実現すべく有資格のスペシャリストが対応して参りますので、まずはお気軽にお問い合わせいただければと思います。
