事務所兼倉庫の原状回復はビルインと違うのか？原状回復の法務根拠とは？
クライアント紹介・原状回復適正査定を依頼した経緯
株式会社サン・クロレラ（以下、サンクロレラ）は、グループ全社拠点の見直しで金沢営業所を移転、原状回復適正査定を株式会社スリーエー・コーポレーション（以下、3AC）に依頼した。
サンクロレラは、クロレラを商品化した優良企業であり、健康食品のグローバル企業である。ビジョンは「Health is Wealth = 健康は富」、企業風土は「グローバルスタンダードで環境の変化にアジャストできる企業体質であれ！」まさに商品にこだわり顧客満足を追求し続ける会社であり、市場の変化に速やかに対応する企業風土である。コストマネジメントも充実している。
移転を決定し解約予告をお知らせしたところ、出てきた原状回復見積の根拠と、入居時の「原状」について説明がないのにどうして原状に復旧できるのか疑問を抱いた。
そこでRCAA協会会員3ACのWebを見て問合せしたところ親切に相談に乗ってくれ、サンクロレラは当事者として地主サイドと真摯に協議した。
地主オーナーからは原状回復の詳しい説明もなく「460万円が最終的な回答です」との口頭通知であった。地場の地主で名士、不動産業は家業、施主は借主(サンクロレラ)なのに、聞く耳を持ち合わせていない。敷金と同額なんておかしくないでしょうか？
（サンクロレラ移転責任者 廣瀬氏よりヒヤリング）
協議の結果とポイントを実例解説
| 賃借人 | サン・クロレラ販売株式会社 |
| 賃貸人 | 金沢市で地域密着の地主不動産屋（以下、A社） |
| 初回見積金額 | 580万円（※千円単位四捨五入） |
| 再見積金額 | 460万円（口頭で回答） |
| 査定額 | 200万円〜220万円 |
| 合意金額 | 194万円 |
| 削減額 | 386万円 |
| 削減率 | 67% |
| 敷金（預託金） | 457万円 |
| 敷金返還額 | 263万円 |
（全て総額表示）
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サンクロレラは世界の都市でビジネスを展開している。法律は世界の国々で違うが、海外の賃貸物件は明確な原状回復もない都市が多い。敷金も家賃の10ヶ月など、高額な敷金（デポジット）もない。
地主A社より口頭といえども一応最終回答がきているので、A社宛に書面による明渡しに伴う原状回復義務履行の協議依頼書を通知した。3AC萩原がA社の代表とPM責任者と面談し、「原状」の開示と説明責任を求めた。
すると驚くことに、原状回復は床、壁、天井の貼り替え、及び塗装、設備は消耗品交換のうえ空調換気は薬品洗浄し、蛍光灯はLED仕様に新規交換、外壁は清掃、駐車場はラインを引いて植木の剪定まで…これが本当に原状回復といえるでしょうか？
議論が噛み合いません。地域の名士で地主様、年配者であり現在の原状回復の定義も借地借家法も改正民法もあまり詳しくない。何回も疑問を伝えると、最後には「東京者は理屈ばかりで好きになれん」の捨てゼリフ…こういうタイプは地主に多いのが現実である。
次善の策は「Power of Attorney（代理人の力）」弁護士の有効活用である
事前にサンクロレラの責任者廣岡様に、弁護士に委任して技術アドバイザーとして同席し協議にあたることもあり得る、ということを事前承諾していたので、速やかにN先生に委任した。予想成果とリスクと注意事項を説明し、受任通知兼原状回復の法務根拠とエビデンスを内容証明で通知したところ、思った通りA社は顧問弁護士に相談した。
結果は、サンクロレラの要求額194万円の満額回答の合意となった。
この建物の原状は、天井以外スケルトンなのである。もちろん床、壁の貼り替えは認められない。電気、空調換気、照明、防災はサンクロレラを借りていただくための地主不動産オーナーが設置した貸主資産である。従って原状回復から除外。当然、貸し室以外の原状回復も除外。協議の結果194万の原状回復負担金合意となり、明渡し後の翌日に弁護士の預かり口座に敷金が返還された。
これは知らなかったでは済まない。あきらかな故意による違法行為である。原状回復義務を逸脱しており、口頭での最終回答は敷金と同額の460万円と敷金を返還する意思のないことは明白であり、悪質である。
クライアントよりいただいたコメント
今回の原状回復適正査定、協議の結果は本当にプロフェッショナルであり見事な成果でした。
この度は大変お世話になりました。21世紀なのにまだこんな原状回復などという問題があるのですね。アメリカには原状回復なんてありませんから！
（担当責任者 廣岡様）
本件担当アドバイザーよりコメント
どんな協議でも相手があります。相手の要求に対して問題を抽出し質疑を書面で通知します。ロジックの構築により争点が明確化します。この一連の流れを証として残して下さい。貸主サイドの決済者も通知書を送れば顧問弁護士に相談します。ですから信頼できるエビデンスを作成することが大切になります。
裁判官も顧問弁護士も建築の知識はありません。それでも理解できるエビデンスを作成することです。エビデンスは切れ味鋭い正義の剣に変身します。エビデンスが「原状回復適正査定」なのです。
中小物件のオーナーにはこのような地主様が多いのが現実です。
原状回復・B工事適正査定は無料です。「高い」「おかしい」と思いましたら私達にご相談ください。日本もデジタル社会に適応する公正でフェアな借地借家法を創生する時期にきています。
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