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50~100坪未満 原状回復費減額事例

指定業者による原状回復の高額な見積もりを回避せよ!

執筆者 : 山田 貴人(Takahito Yamada)

賃借人の概要

yoshikawa method 完了後

トレーニングジムを営む

YOSHIKAWA Method株式会社

東京港区にあるグリーンオーク高輪台に入居

3階191.94㎡/58.06坪

賃貸人の概要

賃貸人は日本リート投資法人で、PM(賃貸経営管理業務)BM(ビル管理運営)は双日総合管理株式会社が務める。

ジム退去時の原状回復でトラブル発生!まわりに相談してみたが・・・

賃借人はトレーニングジム退去のため、賃貸人に解約通知を提出しました。後日、管理会社から原状回復の見積もりを確認したところ320万円と、賃借人の予想よりも高額でした。

賃借人は原状回復について詳しくなかったため、どのように減額交渉をすればよいか分かりません。不動産に詳しい人に相談しても、「契約書に詳細が書かれていない。力にはなれない。」と言われてしまいます。

そんな中、Webで原状回復のトラブル解決方法などを検索していたら、原状回復見積の適正査定をしてくれる協会があることを知りました。そこで、一般社団法人RCAA協会会員である株式会社スリーエー・コーポレーション(3AC)に依頼をすることにしたのです。

原状回復費削減に成功!どんな些細な事でも減額につながります。

まず問題点として、「提出された見積もりの各工事費用が高額だった」ということが挙げられます。双日総合管理(株)と面談し、費用を抑えてもらうよう話しましたが、初回の回答では20万円程度の値引きしかされませんでした。

そこで、交渉に耐えうる材料を探した所、本件の賃貸借契約は不動産の流動化によって日本リート投資法人へ賃貸借の権利と義務を継承した契約であることが分かりました。そして当初の契約で、入居工事(原状変更)の際、指定業者が高額なら賃借人側が指定した業者で施工することが承諾されていたことが判明したのです。

実際、本件の契約書には、原状回復の項目で「賃貸人の指定、もしくは賃貸人が承認する業者を使用する」とありました。多くの契約書では「賃貸人、または賃貸人の指定する業者にて実施する」とある部分です。

つまり、賃貸人が承認すれば賃借人の推薦業者が原状回復工事をすることができる、ということです。

3ACは上記の主張を展開し、賃借人の推薦業者に出してもらった見積額「220万円」を賃貸人側に提出しました(もちろん工事内容は3ACが指示した適正なものです)。

この主張が認められ、初回見積「320万円」から100万円を削減することに成功したのです。削減率は31.25%となりました。

お客様の声

3ACには現地調査や賃貸人側との面談における助言など、短時間で対応していただき本当に感謝しております。 弊社が推薦した業者への工事内容指示、監理監修まで全面バックアップいただき、ここまで大幅に金額を減額することができました。ここまで削減できるとは思っていなかったので、正直驚いています。 原状回復の知識はまったくなかったのですが、契約内容によっては借主側の業者で費用を抑えて工事することができる、という事は勉強になりました。 また今後ジムをオープンする際にはご相談させていただきます。 この度は本当にありがとうございました!

(YOSHIKAWA Method株式会社 代表取締役 吉川 朋孝 様)

まとめ

原状回復において、賃貸人側の指定業者が工事をすることで費用が高額になってしまうケースはよくあります。しかし今回のように賃借人が工事業者を推薦することができる余地がある契約というものもあります。それには不動産契約書についての知識だけでなく、原状回復工事の知識も併せ持っている必要があります。

最初の見積もりで出された原状回復費の多くは削減できるといっても過言ではありません。ぜひ専門家へご相談だけでも行い、適正価格での原状回復工事を実現してください。

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山田 貴人(Takahito Yamada)

(一社)RCAA協会会員 (株)スリーエーコーポレーション

・原状回復

・B工事適正査定員

500坪以上のスーパーグレードビルから中小規模のオフィス、店舗、住宅等、多岐にわたり原状回復トラブルを解決。

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